小房换别墅.docVIP

换房规划 你的客户计划5年后购房，房子的现价是50万，居住5年后他打算换一个别墅，该别墅现价为100万。如果第一次购房首付两成，两次房贷均为20年，房贷年利率为4%，房价年成长率为3%，年名义投资报酬率5%，请问你的客户第一次购房前，两次购房期间和第二次购房后的月储蓄额各应为多少？ n ；I； PV； PMT； FV；CHS; 1．小房子5年后的价格是多少-57.9637 2． 5年后第一次购小房子需要首付款多少钱11.5927 3．为了5年后能拿出这笔首付，现在第一次购房前，目前需要月储蓄多少？-0.1705 4小房子居住5年以后的价格（也就是从现在起，小房子10年以后的价格）-67.1958 买完小房子以后（即两次购房期间）的月供-0.2810 5卖出小房子时候，还有多少剩余贷款？-37.9888 10年后小房子市价——小房子贷款余额=倒卖小房子净赚29.2070元 5．大别墅10年以后的价格-134.3916 用倒卖小房子净赚的钱作为大房子的首付，那么买别墅贷款金额为-105.1847从而算出买别墅以后，月储蓄额-0.6374 退休规划 陷阱：1通货膨胀率2养老时候的开销是期初年金、养老前的投资属于期末年金 你的客户打算30年后退休，退休后每年开销的现值为5万元，退休后余寿为20年，假设年通货膨胀率3%，年投资报酬率在其工作期间为8%，在其退休后为5%，假设他现有资产5万元，那么每年还应该储蓄多少钱才能够实现退休规划的目标？（答案：-1.3427） 进行投资的时候，得到的任何回报，都是按照名义报酬率来计算的。且投资是期末年金。但，如果是把增长型的年金处理成普通年金而进行贴现的时候，要刨掉通货膨胀率。 但是费用的支出，都是期初年金。在积累退休金并用退休金投资的时候，却是每年收支结余之后定期定额的储蓄，它发生在期末，因此要把计算器再重新调整为期末年金 关于期初年金与期末年金 期初年金（费用型支出）：房租、生活费、教育金（学费）、养老金、保费等等。 期末年金：利息收入、红利收入、房贷本息支付、储蓄。 净现值（NPV） 净现值（NPV）是指所有现金流（包括正现金流和负现金流在内）的现值之和。 对于一个投资项目： 如果NPV 0，表明该项目有利可图； 如果NPV 0，表明该项目无利可图 对于同一个项目，不同的贴现率算出来的净现值是不一样的。 贴现率越小，算出来的净现值就越大。 贴现率越大，算出来的净现值就越小。 不同的项目间的净现值很难比较 不同的项目，净现值是没法作比较的。 内部报酬率（IRR）：是指使净现值等于零（NPV=0）的贴现率 从货币时间价值的角度来讲，内部报酬率是使得这个项目的现金流量的损益平衡的贴现率。 对于一个投资项目，如果rIRR,即融资成本小于内部报酬率，表明项目有利可图；如果rIRR, 即融资成本大于内部报酬率，表明项目无利可图。R在这里代表融资成本。如果是两个项目，谁的内部报酬率越高，就以为着谁的成本越多。 关于有效年利率 1年之内，付息或者复利的次数m越多，算出来的有效年利率越大。但是随着复利次数的增加，有效年率增加的幅度越来越小。 年金-加拿大按揭 先算有效年利率EAR，然后再算月利率，最后根据普通年金的现值公式，算出每月还款额。 AMORT摊销 等额本金与等额本息。 等额本金（先还的是本金）：通过贷款的总的本金额度计算平均还本。然后根据剩余的本金额来计算利息。 等额本息（先还的是利息，是年金还款的方式）要交给银行更多的利息。因为一开始还的利息多，本金少。 居住规划与房地产投资 租房年成本=押金x机会成本率+年租金 购房年成本=首付款x机会成本率+贷款余额x贷款利率+年维修费及税金-房价每年的涨幅 租房年成本与购房年成本，数字小的，即为成本少的。也就划算。 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此购房年成本逐渐降低，如果将来房租不断上涨，则租房年成本上升。 若是购房后，房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。 用净现值NPV法。算出两者的净现值NPV相比较，NPV值大的，比较划算。 年收入法计算可负担房价 可负担房价=（年收入x负担比率）/房贷利率/贷款成数 目标精算法计算可负担房价 可负担房价= A=当前可配置于购房用途的净资产 N=距离购房期数 用目标精算法算可购房屋总价 1.?????? 现有存款未来5年的投资终值。 2.???现在每年的工资储蓄，在未来5年的终值（增长型年金终值公式计算） 3.???现在每年的工资储蓄，在第五年的终值作为房贷的pmt 4.???根据房贷的PMT，和贷款年数，和贷款利率，算出房屋现值。 5.???把这3部分数据相加。得出购房当年的房屋价格。