[经管营销]第一章物业管理概述.pptVIP

某高校教师宿舍楼原来一直由本单位的房管处管理，房管处找一些临时工负责打扫公共区域的卫生，如果业主家里水管出了问题或下水道堵塞时，给房管处打个电话，就会有工人师傅帮助修理。可从今年开始，学校实施后勤社会化的改革，并聘请了市内某知名物业公司开始对全校的学生及教师宿舍进行管理与服务，同时成立了业主委员会，按业主委员会与物业管理公司签定的合同规定，每户按每月每平方米0.35元交付物业服务费。个别业主对此颇有微词，认为原来学校的房产管理也不错，随叫随到，还不用住户掏钱，为啥要节外生枝聘请物业公司来管呢？对业主的疑问你该如何做答？物业管理与传统的房屋管理区别在哪？ 张先生要买房子，经过多方的咨询、筛选，他选中了一处位置、价格、质量都较为理想的房屋。就在他准备签购房合同时，朋友告诉他，还应看看开发商是否重视物业管理，张先生不清楚其中的原委，认为在目前，房地产开发与物业管理分别由两个不同的企业来承担，其间有什么必要的联系呢？如果你是张先生的朋友，你该怎样向他解释？ 第一章 物业管理概述 主要内容 物业管理作为一个新兴行业，人们对其产生、发展、概念、内容等还存在模糊认识。 本章主要针对这些内容对物业和物业管理的基本概念、物业管理的基本内容、原则及物业管理人员应当具备的各项素质等作一个详细的介绍内容。 目的是使读者对物业管理有一个总体的认识和了解。 第一节 物业与物业管理 第二节 物业管理的主要内容 第三节 物业管理的目标与原则 第四节 物业管理从业人员素质要求与职业道德 物业管理起源 物业 物业管理 第一节 物业与物业管理的概念 物业管理的起源 物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时～位名叫奥克维姬.希尔的女士决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维姬希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维姬希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。 我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。 中国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。 中国物业管理的由来 实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房大庆石油管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅小区的管理体制，当然也就找不到从体制改革入手解决小区管理问题的钥匙。深圳和广州从80年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验，结合我国的实际情况，改革旧的管理体制，摸索出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的住宅小区管理的新路。即由专门的机构和人员，通过与房屋业主、使用人订立经济合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地， 以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共