第6章 物业管理与服务法律制度PPT.pptVIP

5.业主大会的议程 听取业主委员会报告；审议和通过财务预算； 审核和修订《管理规约》和《议事规则》、 《业主委员会章程》等文件；决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；决定业主委员会的换届选举与委员的增减等等。 6、 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ?决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 物权法： 四、业主委员会 业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，是业主大会的执行机构，人数为5-11人单数。 1．业主委员会的委员。业主委员会委员应当符合下列条件： （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （2）遵守国家有关法律、法规； （3）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （5）具有一定组织能力； （6）具备必要的工作时间。 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： （1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （4）有犯罪行为的； （5）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （6）拒不履行业主义务的； （7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 2．业主委员会的职责。业主委员会履行以下职责： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （4）监督管理规约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。 3．业主委员会会议及其议事规则。经1／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 第6章 物业管理与服务法律制度 一、 新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定 1．新的《物业管理条例》的修改内容 （1）物业由“管理“到“服务“ 将“物业管理企业“修改为“物业服务企业“；将“业主公约“修改为“管理规约“；将“业主临时公约“修改为“临时管理规约“。 物业公司由“管理“改为“服务“，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。 6.1 物业管理概述 以往生活中物业管理存在诸多问题： “本来是管家，却成了当家的“。 “本来是保姆，现在却成了主人“ “收费时，物业是市场化的，服务的时候，物业成了行政长官 “ （2）增加了业主委员会成立的指导部门 增加“街道办事处、乡镇人民政府“为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 （3）通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （4）严格专项维修资金使用条件 条例修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金“和“改建、重建建筑物及其附属设施“这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主，且占总人数2／3以上的业主同意，规定得更加严格。 （5）解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数 原来的《物业管理条例》规定，解聘物业服务公司，表决采用单一指标，需经全体业主所持投票权数的2/3以上通过，投票权数以房屋建筑面积占比计算。新的条例除了维持原来的投票权数以外又新增加了业主人数的规定，防止拥有房屋建筑面积比较大的业主左右表决权。比例由原来的2/3变为1/2。 （2）建筑区划内的道路属于业主共有 《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇