物业管理师1—3章78.pptVIP

案例分析 某物业公司要求员工小刘根据房屋租赁市场的调查论证，撰写一份市场调查报告，小刘写了几份都不合格。 题目讨论： 1、房屋租赁市场调查报告通常包括哪几个主要内容？ 2、房屋租赁市场调查的基本方法有哪些？ 习题讨论 1、房屋租赁市场调查报告的主内容中，前言。部分要说明调查背景、（） 、时间及使用限制等。 （A）目的、 （B）对象、（ D）范围、 （C ） 方法 2、影响房屋租赁市场预测的主要因素有（ ） （A）城市宏观经济环境、 （B）房屋出租市场情况（ D）房屋租赁市场政策（C）房屋租赁市场法规 3、房屋租赁市场调查表注意的问题是：问题要短和（ ） （A）每个总是包含一个内容、（B）问题中不要使用专门术语、 （C）总是答案不要多，含义不能模棱两可（D）注意提问的方式 第二节 房屋租赁方案的制定 概要 一、能够制定房屋租赁方案 二、能够核定房屋租赁租金 相关知识考试的范围 房屋租赁的条件 《城市房屋租赁管理办法》认定下列房屋不能出租： （1）? ? 未依法取得房屋所有权证的。 （2）? ? 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限定地产权利的。 （3）? ? 共有房屋未取得共有人同意的。 （4）? ? 权属有争议的。 （5）? ? 属于违法建筑的。 （6）? ? 不符合安全标准的。 （7）? ? 已抵押、未经抵押人同意的。 （8）? ? 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 （9）? ? 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 租赁期限：期满后需要再租提前3个月 提出经出租人同意再签订合同 房屋修缮：出租房的自然损坏或合同约定 出租人修缮的由出租人修缮 承租人在租赁期限内，经出租人同意才能将出租房屋的一部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获取收益 房屋转租应当订阅=立转租合同，转租合同必须经出租人局面同意，并输登记备案手续 房屋租赁的 有关政策 承租人有下列行为之一的出租人可以终止合同，收回房屋，因此造成损失的由承租人赔偿 相关知识考试的重点 将承租的房屋擅自转租 将承租的房屋擅自转让、转借、调换使用 将承租的房屋擅自折改结构和改变原来的用途 拖欠租金累计6个月以上 房屋租赁的 有关政策 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上 利用承租房进行违法活动 故意损坏承租房屋的 法律法规规定其他可以收回的 6 7 8 1制定房屋租赁方案的程序 确认租赁房屋的类型、档次和租户的来源。 掌握争取租户的措施和了解租户情况的方法。 制定房屋租赁管理的各项制度。 明确房屋租赁纠纷处理的方法。 房屋租赁管理的一般程序 房屋租赁合同的登记备案。 出租房屋的交接与备案。 操作技能考试的范围 制定房屋租赁方案的程序 (1)确认租赁房屋的类型、档次和租户来源 按照用途和档次的不同，可以把租赁房屋分为以下几种类型： 按租赁房屋的用途不同，可以为住宅用房和经营性用房。 按租赁房屋的档次不同，住宅用房大致划分为花园别墅、高档公寓和普通住房3种。 操作技能考试的重点1 （2）掌握争取租户的措施和了解租户情况的方法 1）物业管理企业争取租户的措施 发布广告。 “免费”或优惠。 引导参观。 建立租售中心。 与独立房地产代理商、经纪人合作。 物业管理企业了解租户情况的方法 开展潜在租户登记。 核对潜在租户的身份证明。 调查租户的租赁经历和资信状况。 操作技能考试的重点2 制定房屋租赁管理的各项制度。规范租赁双方，尤其是承租方租赁行为的具体规定，主要包括充下制度： 房屋租赁租金管理制度。 房屋使用与维修管理制度。 房屋转租与退租管理制度。 明确房屋租赁纠纷处理的方式。解决房屋租赁纠纷的处理方式主要有协商、调解、仲裁和诉讼。 房屋租赁纠纷主要有下列几种情况： 租金纠纷。包括租金标准、租金交纳及租金调整纠纷。 租赁期间因使用、修缮、改建等引起的纠纷。 租赁期间因互换房屋使用权引起的纠纷。 租赁合同解除的纠纷。 操作技能考试的重点3 房屋租赁的确定 明确房屋租赁租金的构成。房屋租金由以下8项因素构成： 折旧费。公式为：折旧费建筑造价×（1-残值率）/使用年限 维修费。计算维修费的基本方法有部件更新周期法、比例法、面积定额法以及定期轮修法4种。 管理费。把包括房屋管理人员的工资、办公费用、业务费等。 利息。是指对房屋建造或购买时的投资，在出租期间资金占用的时间价值补偿。 地租。即向国家交纳的土地使用费。 保险费。是房屋所有权人为了保证自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的保险金。一般按要求被出租房屋的再会（投保保险金额）和保险费率计算。 利润。是物业管理公司从事房屋租赁经营管理而获取的平均盈利。一般按社会平均资金利润率计算。 房产税。租金中的房产税计算要按照国家规定的房产税征收办法计算税额，再按被出租房屋面积分摊房产税。