洪都花园全案策划方案.pptVIP

洪都花园（暂名）全案策划提案 本案的产品规划，从目前来看，还比较欠缺，最大的问题是没有亮点，景观规划一般，高尚的品味并没做出来，而高尚品味这正是本案吸引市区客户关键； 本案的产品设定（多层＋联排别墅＋单体别墅）基本正确，通过对于２００3年宁波楼盘的统计数据来看，多层所占比例已低于２０％，多层已是稀缺资源，极为畅销，联排别墅也较受市场追棒，单体别墅虽然去化速度较慢，但销售基本上不成问题． （一）原来的目标群体设定为什么与市场有一定脱节？ （二）目标群体在哪里？ （二）目标群体在哪里？ 心理状态：拥有一定的交际圈，讲究务实、自命清高、乐于透过自己的行为选择证明自身的价值，对自己的未来持有较高的估计。有一定的鉴赏力，并具有一定的人群影响力。 客观评述：他们是社会的一群中坚力量，他们已经获得一定的成就，但却仍在为更好的生存和资本积累而努力。 他们是东西方价值观并存一体的一代。因此，他们会为了实现自我而锋芒毕露，却又会使用中庸的处世哲学保护自己。 对住宅的主要期望：要求低总价，高品位，都市化楼盘 影响购买决策的主要因素：自己的选择，广告、新闻等媒介的影响 从观念上使本案被认同为是宁波楼盘，是高尚的都市楼盘； 创造一种新的都市生活标准 包装一种令人向往的生活形态 另一种风格的尝试 重点提示： 本案虽然具有明显的总价优势，但在推广中切忌明显提及“实惠”之类的字眼，广告表现中的平衡点应为： 显性——高尚的品位的都市楼盘（细致深入的阐述） 隐性——超值实在的优惠（让消费者自己去感觉） 分期广告策略 平面印刷品类：……………………………………………100,000元 报纸广告……………………………………………………800,000元 户外广告……………………………………………………300,000元 电视广告……………………………………………………300,000元 广播广告……………………………………………………150,000元 房交会………………………………………………………200,000元 销售中心……………………………………………………800,000元 合计： ……………………………………………………2,650,000元 ３．推广费用预算（年度） 五、产品规划建议 本案的产品设计虽然适应市场竞争环境，但总体规划亮点不足，没有特色．我们建议，在建筑风格上，可将项目塑造成为“现代江南水乡风格”．其设计要素包括： Ａ．现代江南水乡的居住设计 Ｂ．现代江南人文景观设计门楼/塔楼/商业街/河水等 楼体设计简洁流畅，彩色立面和谐明快，具有强烈的时代感。以简洁明快，富有时代气息的现代风格为主，形成具有现代江南水乡风格的社区。 １．建筑风格及单体设计 体现个性和韵味： 立面设计除格调统一外，还应体现彼此间的差异性，通过不同的立面造型、构件组合、色彩材质的秩序韵律编排，形成社区特有的丰富多彩且简约的立面形式。楼与楼风格一致但各具特色，不同的符号构件、不同的檐口设计；分段分层的递变设计；阳台空间虚实的对立统一；立面构图均衡而不求对称的美感。层与层不同，户与户不同，内部空间的千变万化使外部立面具有唯一和不可模仿性，通过不断变化的细节差异，来表达丰富的居住内涵，形成个性丰满鲜明独特的文化标志。 １．建筑风格及单体设计 景观营造是本案制胜的根本，必须加强不能削弱．所以，我们建议，在同样的容积率下，适当降低联排别墅、别墅的户数，增加多层建筑的可销售面积，获得更低的建筑密度，节省出更多空间进行景观的营造． 景观风格：建议营造现代江南水园林景观。 水： 水是本案的一大特色。外水，内水，既能娱目，更能传情。引水入小区，聚水戏溪，汇溪成湖，以水的文化意义和精神感召力为核心，将水文章“做透”、“做精”、“做细”。 内部主景观水带可“变细”、“变长”、“变曲”，绕过尽量多的建筑，以水为界将小区自然划分成多个组团，赋予不同的命名，组团之间的交界处设立主题小公园． 2、景观规划建议： 社区园林空间：本项目立意营造开放式社区园林环境，叠石理水、亭台廊榭、林木花草等，一切的一切都那么原始、自然、不经人工雕琢，追求园林生活中“天人合一、闲静清和”的自然境界。 组团园林空间：组团园林空间营造以“因情造景，触景生情”的造园手法，配合着蜿蜒水网，营造出多个意境席殊，风情各异的组团景观。 私家花园空间：私家花园营造秘密空间氛围，任由业主个性挥洒，可略植绿灌、浅种花草；也可兀置山石，划创闲亭，在堂前幽美的园林风景中邻里畅谈，观花赏月。 人文景观空间：各式富想像力的互动艺术雕塑，不但点缀了整个社区的艺术人文，更拓展了人