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上海漕河泾新兴技术开发区遵义分区 产业项目评估操作手册 遵义经济技术开发区漕河泾分区发展有限公司 二?一五年四月 目 录 一、评估目的和意义 1 二、评估原则 1 三、产业项目准入评估操作流程 2 （一）项目信息获取环节 2 1、项目方填报基本情况表 2 2、填报注意事项 2 （二）准入审核环节 2 （三）项目用地类型确定环节 4 （四）项目质量综合评估环节 4 1、土地类项目综合评估 5 2、厂房类项目综合评估 8 （五）项目优劣判断 9 1、得分评判建议标准 9 2、评分应用注意事项 10 四、产业项目后评估操作流程 10 （一）约定项目质量 10 （二）建设期检查 11 （三）建设期过程评估 11 （四）运营期效益评估 12 附件：遵义分区意向项目基本情况表 14 上海漕河泾新兴技术开发区遵义分区 产业项目评估操作手册 为指导遵义分区产业项目评估工作，提高招商质量和项目跟踪管理水平，特编制本评估手册。 一、评估目的和意义 产业项目准入评估是衡量项目优劣、审核项目用地规模的重要前置环节，直接影响着整个园区产业规划的实施及产业能级的打造。遵义分区作为一个新设立的产业园区，在起步阶段即开展产业准入评估，把好项目准入关，对园区落实产业规划、实现打造现代新兴技术产业园区的目标尤为重要。 产业项目后评估是评估项目运营效率和质量的重要途径，可为遵义分区管理者进行产业项目用地跟踪管理提供决策依据。 二、评估原则 1、产业导向的原则。立足省市产业导向与空间布局，结合遵义分区的功能定位和产业特色，对产业项目进行综合评估，引进优势产业项目，防止低效闲置用地的产生。 2、集约用地的原则。对遵义分区土地资源配置进行评估，为遵义分区加强土地管理，核定开发区引进项目的选址和用地规模提供依据，推进产业土地的集约利用。 3、环境保护的原则。遵照国家和市对环境保护的有关要求，积极推进产业发展和环境保护的互动，实现遵义分区经济和环境的协调与可持续发展。 4、定量与定性结合的原则。结合区域产业发展实际，采用量化指标与定性指标同步评估。 三、产业项目准入评估操作流程 （一）项目信息获取环节 1、项目方填报基本情况表 通过让项目方填报《遵义分区意向项目基本情况表》（见附件）的方式，结合招商过程中收集的有关信息，全面了解项目选址、投资者信息、投资规模及强度、生产工艺和设备、环境保护、行业性质、经济指标等基本信息，为建立储备项目信息库及后续评估提供基础数据。 2、填报注意事项 对于土地类项目，遵义分区公司在与项目投资主体沟通时，须提醒项目方在计算项目投入产出等有关指标时应在不考虑享受优惠条件情况下进行测算。以投资强度测算为例，项目固定资产投资额中应按照遵义分区工业用地最低价标准进行土地投资额的计算，不应按照优惠后的地价进行投资测算，因为遵义分区控制标准是基于工业用地最低价而设定的，假如地价改变了，土地投资额在固定资产投资额中的比例就会发生变化，从而导致固定资产投资额的改变，最终会引起投资强度的改变。 （二）准入审核环节 项目应同时符合以下准入基本条件，有一条不符合者应严格该项目的准入。 1、产业导向：项目必须符合国家、省、市的产业投资导向目录和产业布局要求。对产业政策淘汰类项目和《禁止供地项目目录》规定的项目，不予以进入。 2、环保安全：项目生产工艺必须达到国家、贵州及遵义有关环保、消防和安全生产的规定要求，不符合者不予以准入。 3、投资强度：项目用地投资强度须在省定控制标准的基础上提高20%，即符合遵义控制标准（见《遵义分区产业项目用地及能耗指南》）。但对一些项目投资强度与遵义控制标准有落差的，否决时需进行综合分析。因为遵义控制标准目前还在试行阶段，缺乏大量项目的实践检验；同时，从投资强度的构成要素看，土地、厂房、设备的要素会受到市场环境和利率的影响，当市场萧条时，地价、建设成本、设备购置费用等相对来说会变得便宜，投资强度相应的会减少，但这种强度降低与项目自身质量没有关系。所以，应用遵义控制标准判断投资强度时，需结合当时市场经济环境情况科学判断。 同时，外资项目一般情况下注册资金不低于30万美元/亩，内资项目一般情况下注册资金不低于220万元/亩。 4、用地强度：大于0.8且同时符合《国家工业项目建设用地控制指标》中关于容积率的控制标准要求。 另外，行政办公、生活服务设施用地不得超过项目总用地的7%和建筑面积的10%。 5、能耗：项目万元工业增加值能耗不得高于遵义市2014年制定的能耗标准即1.2吨标煤。 6、注册登记：项目应在开发区进行工商登记，具有独立法人资格，同时进行税务登记注册及统计备案。 （三）项目用地类型确定环节 根据项目投资规模、主营业务及物业需求等情况，判断项目适合单独供地还是适合进驻标准厂房，同时细分项目类型，归类至高新技术和新兴产业项目、