如何起草和管理房地产合同.pptVIP

如何起草一份完美的房地产合同 一、房地产合同的四大基本功能 房地产合同是指在土地使用权出让或划拨、房地产开发、房地产交易和物业管理过程中当事人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。无论是连篇累牍的房地产合同或是简单扼要的房地产合同，都能透过形形色色的表现形式看到房地产合同的本质，那就是书面房地产合同的四大基本功能：锁定交易平台、锁定交易内容、锁定交易方式、锁定假定处理。合同通过不同的条款或是条款组合的方式体现着这四大基本功能。 书面房地产合同的四大基本功能 锁定交易平台 锁定交易内容 锁定交易方式 锁定假定处理 ? 1.锁定交易平台 锁定交易平台的功能解决的是双方所建合同的基本规则，主要回答“谁和谁”以及基本秩序方面的问题。这个平台除对当事人分别是谁、应当具备什么资格加以明确外，并不解决交易中的实体和程序问题，仅仅是房地产合同本身的基本规则。但这个平台锁定了相关事务后，也明确了一些与交易有关的基本规范，并将不必要的麻烦引向有过错的一方。 2.锁定交易内容 房地产合同在锁定了“谁和谁”的问题后，下一个需要锁定的便是合同双方要交易的内容。这一功能主要是明确双方交易的是什么产品或服务、产品或服务的数量及价格、产品或服务的质量标准等。 3.锁定交易方式 这一功能是锁定交易的完成程序，确保房地产合同按意愿实现。即在解决了“干什么”的问题后再解决“怎么干”的问题。其内容是围绕产品或服务的提供时间、提供地点、过程要求、验收方法等，其目的是明确各自所需要的产品或服务以何种形式实现。 4.锁定假定处置 仅仅约定了“谁和谁”、“干什么”、“怎么干”还不够，因为这些內容都是正常履行情况下需要的内容，对于履行过程中可能出现的非正常情况无能为力。为了确保交易的安全，必须约定出现违约或非违约的特殊情况影响合同正常履行时的处置办法，以约束双方的行为并为问题的处理建立基本秩序。因此，这一功能是解决“出了意外怎么办”的问题。 二、起草一份完美的房地产合同 1.房地产合同起草前的准备 每份房地产合同都无法脱离合同当事人客观的内在环境和外在环境背景而独立存在。因此，要提高房地产合同的质量和实用性，就要充分理解和了解合同当事人的交易背景，在满足法律需求外，尽可能满足当事人的需求。 2.为房地产合同命名 合同法分则中只规定了十五大类有名合同，而在实践中却存在着名目繁多的无名合同。房地产合同命名的问题也日益凸显，甚至出现文不对题的情况。一旦房地产合同争议诉诸法律，处理争议的机关在审理过程中就要对合同的类型、适用的法律进行判断，而合同名称则是一个重要的判断依据。 房地产合同命名取决于实际需要。如果法律关系明确，则可以采用有名合同，如果不想受有名合同的影响，则可以简称为合同或协议书，以规避风险。 3.设计房地产合同结构体系的初步框架 房地产合同如果纯粹从外在形式上可以分为四个基本的组成部分，即首部、正文、尾部、附件。 4.房地产合同正文内容的扩展 千字以下的房地产合同只要按照合同框架用一级标题即可以安排下所有的内容。但对于一些篇幅大的房地产合同，至少还需要设计第二级、第三级，甚至更多的标题层级，将内容扩展开来。一份完整的房地产合同可以归纳为以下要素。 完整的房地产合同 当事人 标的物 标的要求 履行要求 违约责任 争议处理 身份事项 签约资质 品名商标 规格型号 质量数量 价格报酬 期限地点 批次方式 违约行为 违约处置 生效条件 争议管辖 5.房地产合同定稿前的梳理 梳理标题体系中的交叉内容 核对关键词的一致性 6.房地产合同样式的美化 字体、字号及间距的选用 标题序号的选用 决策观点 人人都会评价厨师的水平，但未必人人都有厨师的水平。在样本的基础上审核、修改房地产合同很多人都能，但能在没有任何样本可供借鉴的情况下起草一份房地产合同，才算是真正掌握了起草房地产合同的技能。 如何审查房地产合同 编辑：顾芳恒 合同审查是房地产企业签订合同之前的最后一道程序。通过对房地产合同进行审查，发现合同中的问题，以避免或减少在履行房地产合同的过程中产生不必要的分歧和争议，提高合同履约率。即使因为某些特殊原因发生了违约或者争议，也可以比较顺利地解决问题，得到必要的补偿，避免或减少损失的发生。 一、审查房地产合同的合法性 审查房地产合同主体是否合法 对法人的资格审查 对非法人单位的资格审查 对外方当事人的资格审查 对自然人个人的资格审查 对保证人的资格审查 对代订立合同的代理人的资格审查 2.审查房地产合同形式是否合法 3.审查房地产合同内容是否合法 4.审查房地产合同签订程序是否合法 二、审查房地产合同的内容条款 1.审查内容条款的明确性 义务的可识别性 违约责任的可识别性 2.审查内容条款的实用性 根据特有的风险增加实用条款 根据违约的特点