工程部操作手册(物业.2015).docVIP

工程部操作手册 重庆润冠物业管理有限公司 二 零 一 四 年 十 月 目 录 第一部分 岗位职责 - 1 - 一、 工程部工作职责 - 1 - 二、 工程部各岗位工作职责 - 2 - 1.0 工程部主管 - 2 - 2.0 工程领班 - 3 - 3.0 工程维修技工 - 4 - 4.0 工程文员（前期由工程主管兼任） - 5 - 5.0 文员/仓管（由工程领班负责） - 5 - 第二部分 工程运行制度 - 7 - 一、 岗位管理制度 - 7 - 1.0 综合制度 - 7 - 2.0 管道维修管理制度 - 7 - 3.0 配电室值班人员职责 - 8 - 4.0 变、配电室值班制度 - 9 - 5.0 电梯机房管理制度 - 10 - 6.0 机电设备交接班制度 - 10 - 7.0 机电设备管理人员工作规定 - 11 - 7.1 维修员岗位规定 - 11 - 7.2 维修员工作规范 - 12 - 7.3 维修员工作安全措施 - 12 - 8.0 供配电设备房的管理规定 - 13 - 二、 设备设施操作规程 - 15 - 1.0 柴油发电机操作规程 - 15 - 2.0 低压联络柜操作规程 - 17 - 3.0 高压环网开关柜操作规程 - 17 - 4.0 水泵房设备操作规程 - 18 - 5.0 水电设施完好率的统计 - 22 - 三、设备设施保养规程 - 24 - 1.0 柴油发电机定期保养规程 - 24 - 2.0 车辆道闸系统维修保养规程 - 25 - 3.0 低压配电柜保养规程 - 26 - 4.0 对讲、防盗报警系统保养规程 - 27 - 5.0 防盗监控系统的维护保养规程 - 28 - 6.0 防雷接地保养规程 - 29 - 7.0 风机保养规程 - 29 - 8.0 干式变压器保养规程 - 30 - 9.0 广播音响系统保养规程 - 32 - 10.0 火灾自动报警控制系统保养规程 - 33 - 11.0 机电设备使用与日常维护管理规定 - 34 - 12.0 水泵定期保养规程 - 35 - 13.0 水景设备保养规程 - 36 - 14.0 中央空调系统保养规程 - 38 - 三、 设备设施运行及保养流程图 - 41 - 1.0 电梯维护保养工作流程图 - 41 - 2.0 对讲、防盗、报警系统工作流程图 - 42 - 3.0 安全监控中心工作流程图 44 4.0 消防、监控、对讲系统维护保养工作流程图 45 5.0 共有电视天线系统维护保养工作流程图 46 6.0 配电房维护保养工作流程图 47 7.0 照明维修工作流程图 48 8.0 水泵房维护、保养工作流程图 49 附件：工程部使用表格 50 配电室运行记录 50 第一部分 岗位职责 工程部工作职责 工作概要：对物业(副)经理负责，对物业公司前期介入、接管验查、装修管理、工程运行等工作负责，作好部门内部沟通及协调。 主要职责： 负责按物业委托服务合同对工程设施设备进行管理，确保为业主或使用人提供专业的工程服务。 负责本小区的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和 资料核实工作。 负责编制设施设备的维修保养计划，负责做好本部门业务相关的合同评审。 负责设施设备安全运行。 负责实施设施的日常维护与保养。 负责小区内重要场所及各类设施设备的静态标识和状态标识的申请制作和保持。 负责小区的工程改造、设备更新方案及预算决算，编送至有关部门进行评审。 保持所辖房屋建筑、设施设备和周边环境的完好与功能的随时可使用性。 负责拟定小区公共设施建筑物，设备系统的管理规定。 负责小区设施设备系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行和维修等。 负责公共设施建筑物、设备系统紧急情况的处理。 　负责物业前期介入、接管验收实施工作。 负责业户二次装修审批、巡查和管理工作。 工程部各岗位工作职责 工程部主管 执行物业经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其才，合理使用，负责与物业公司工程方面的对外联系。 负责接管验收、装修管理组织的实施工作。 负责小区内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、月度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。 审核制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促工程部员工认真执行。 洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。 制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。 检查下属各类工作报告，定期向物业经理递交每周、每月及每年工