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房地产业综合业务填报 增值税试点纳税人D房地产开发公司位于A市，已登记为增值税一般纳税人，2016年5月份发生以下业务： 业务（1）2016年5月份销售本公司开发自建的房产项目商品房，取得销售不动产含税收入2620万元，并开具增值税普通发票、办理交房手续，假设销售项目对应的土地价款为400万元。 业务（2）2016年5月15日，将公司2016年4月30日前所购的位于C市的一栋写字楼出售，取得含税收入9990万元，并开具增值税普通发票。D公司购置该写字楼的原价为5000万元，。 业务（3）2016年5月20日，购进一套商品房作为办公用房，取得增值税专用发票1份，票面金额500万元，税额55万元。 其他业务：2016年5月期间，购买材料、建筑工地机械等（不包括用于业务2的进项税额）取得增值税专用发票10份，票面的金额合计为400万元。 相关政策： 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，应以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按照11%的税率计算应纳税额。 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。房地产开发企业自行开发的房地产项目不适用不动产进项税额分2年抵扣的规定。 业务分析： D公司所属期5月份的申报情况如下： 业务（1） 假设该项目适用一般计税方法，允许扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。 销项税额=4000000）÷（1+11%）×11%=2200000（元） 业务（2） D公司按文件规定，该项目选择采用简易计税方法，并且适用差额征税政策。 应纳税额=50000000）÷(1+5%)×5%=2376190.48元 注意：该写字楼位于C市，转让时需向不动产所在地主管地税机关预缴税款50000000）÷(1+5%)×5%=2376190.48元 业务（3） 按规定购进的不动产可以凭取得的1份增值税专用发票（已登录本省增值税发票查询平台,确认勾选用于申报抵扣的增值税发票信息）分2年抵扣，第一年抵扣60%，该业务2016年5月可抵扣进项税额如下： 进项税额=5000000×11%×60%=330000元 其他业务： 购买材料、机械等可以凭取得的10份增值税专用发票（已登录本省增值税发票查询平台,确认勾选用于申报抵扣的增值税发票信息）一次性抵扣。 进项税额=4000000×17%=680000元 汇总情况： D公司本月一般计税方法应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=2200000-330000-680000=1190000元 D公司本月简易计税方法应纳税额=2376190.48元 D公司本月应纳税额=1190000+2376190.48=3566190.48元 申报表填列： （一）销项税额填报《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）： 本月发生的业务（1）开具增值税普通发票，适用一般计税方法，计算销售额时允许扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。扣除前的不含税销售（1+11%）60元，税额2596396.40元，分别填入此表第4行“11%税率”第3列“开具其他发票销售额”和第4列“开具其他发票销项（应纳）税额”。允许扣除的土地价款4000000元填入第4行“11%税率”第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。 本月发生的业务（2）开具增值税普通发票，适用简易计税方法，计算销售额时允许扣除不动产购置原价。扣除前的不含税销售（1+5%）14元，税额4757142.86元，分别填入此表第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第3列“开具其他发票销售额”和第4列“开具其他发票销项（应纳）税额”。允许扣除的不动产购置原填入第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。 （二）服务、不动产和无形资产扣除项目填报《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）: 本月发生的业务（1）属于差额征税项目，适用一般计税方法，应将扣除前