72房地产实物投资价值估测案例.pptVIP

房地产实物投资项目选择的有关案例 （1）总开发成本：18619.8万元； （2）项目总销售收入：26400万元； （3）销售税费：1716万元； （4）总开发价值：246842万元； （5）开发商利润：24684－18619.8＝6064.2万元； （6）开发商成本利润率： 6064.2÷ 18619.8 ×100％＝32.57％ 从上表的计算中，可以得到如下结论： 小结：现金流量评估法适用的开发项目 1. 居住小区综合开发项目。 这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。 2. 商业区开发项目。 目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。 3. 工业开发项目。 尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。 4. 其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。 【例2】某房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字楼用地50年的使用权。该地块允许建筑面积为4500平米，有效面积系数为0.85。 开发商通过市场研究，了解到当地该地区中档写字楼年租金收入为450元/平米，银行同意提供的贷款利率为15％的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。 开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平米，专业人员费用为建造成本的12.5％，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0％，市场推广及出租代理费为年租金收入的20％，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。 项目开发周期为18个月，建设期为12个月。 试对该项目进行初步评估。 * * 主要内容： ——房地产置业投资分析案例 ——房地产开发投资分析案例 购置性投资分析的理论形式 投资者的预期收益率应包括房地产价格的期望增值率与租金价格比率。 （1）投资者的价格预期总是基于当前价格，即增值率对当前价格敏感。 （2）若预期总收益大于机会成本，则投资需求增加，导致当前价格上升； 若租金上涨，其结果不言而喻。 若租金不变，当前价格的上升会导致租金价格比下降，但预期增值会达到一定程度，使得增值率的上升幅度大于租金价格比的下降幅度，推动总收益率的上升，投资需求仍会增加。 住房购置决策遵循的原则 要求物业必定满足关键属性的基础上，对其他因素进行比较 补偿与权衡准则 要求物业必定满足某些属性 非报酬决策准则 要求物业具有均好性 整体属性最佳准则 内 容 决策准则 【例1】某居民计划购买一套两室一厅的住房，收集信息，挑选了四个楼盘，具体情况见下表。请问如何进行选择？ 80 65 63 4200 60 D 90 70 82 4500 40 C 70 73 82 4500 40 B 100 74 85 5200 25 A 物业服务 打分 得房率 ％ 建筑面积 平方米 价格 元/平米 出行时间 分钟 楼盘 【分析过程】 依据非报酬决策准则，该居民认为交通和经济条件最重要，可将D楼盘和A楼盘剔除； 再根据得房率和物业服务两个因素在B、C楼盘之间选择。该居民给得房率打35分，物业服务打65分，则两个楼盘的综合得分分别为： B：73×35％＋70×65％＝71.05； C：70×35％＋90×65％＝83。 因此，可以选择楼盘C。 【例2】某家庭4口人，包括1老人。存款12万元，家庭月收入6000元，日常开销3000元，无其他负债。现有几种价格、户型、面积的住房供选择： 毛坯房 毛坯房 成品房 成品房 标准 3000 3000 3500 3500 价格 元/平米 140平米 120平米 100平米 80平米 面积 四室二厅 三室二厅 三室二厅 二室二厅 户型 其他条件如下： （1）抵押贷款方式： 首付3成，贷款7成15年，月还款额83.09元/万元； 首付2成，贷款8成20年，月还款额66.22元/万元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计1万元。 （3）室内装修约500元/平米，家居装饰约200元/平米。 试给出置业建议。 提示 （1）谨慎估算家庭财富，留足日常支出和可能的意外支出，准确估计购房各种支出，包括首付、月供款、有关手续费、水费、家居装饰费等； （2）合理分配购房资金，不忽视房屋持有成本； （3）注意资金来源和支出之间的期限匹配。 【解】以其中之二为例，说明其过程：