241-地块前期商业调研.pptVIP

 一、地块的一些基本知识与数据 房地产 生地 熟地 土地分类 房地产开发流程 土地面积的认知 容积率 土地出让金 保证金 楼面地价 取得土地途径 建筑密度 绿地率 /绿化率 开发周期 土地成本知识 开发成本 1、土地费用 2、前期工程费：三通一平、地勘、规划设计 3、基础设施建设费：区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污 4、建筑安装工程费 5、公共配套设施建设费：居委会、派出所、托儿所、幼儿园 6、不可预见费：前5项合计的3-5% 土地成本知识 开发费用 1、经营管理费：前6项的2%-3% 2、销售费用：营销策划费、广告宣传费、中介代理费，销售收入的3-5% 3、财务费用：利息，成本的10%，或者建安成本的最高65%计算 税费 1、经营税金及附加 ：营业税、城市建设维护税、教育费附加收入 5.5% 2、企业所得税 ：税率25%。 二、地块前期商业调研需要考虑的基本因素 （一）、地块状况：针对一个地块的价值要素包括 地段要素——距离交通/地段/片区认知度/周边配套（商业/教育） （可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等 （可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等 （可判断产品的可发挥空间） （二）、城市概况 现状及未来发展空间 城市区位图、未来5—10年城市规划图、城市经济发展 （三）、房地产市场分析 可前期与销售部门及投资部沟通具体数据及市场分析，作为商业数据分析的依据条件；在分析时可参考同级别城市进行宏观的大概对比。例如： 三、商业调研版本参考（现部门通用版---重点商 业地块调研版本及非重点商业地块调研版本）（同事可参与探讨）（附件一、二） 演示：珠海地块（重点商业项目调研分析） 五：发散思维：现阶段公司对于写字楼及酒店式公寓还处于前期开发阶段， 建议可以在做商业调研时将该产品作为一个研究课题。 * 地块前期商业调研 四、部门现阶段协助投资拓展中心进行商业地块 调研的具体程序（附件三）