[建筑]房地产估价报告修改思路及报告常见错误.docVIP

房地产估价报告修改思路及报告常见错误 一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。 二、详细检查报告。 1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。 2、描述性要素。 ⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）； ⑵影响因素描述。 个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。 ②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。 ③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。 三、分析测算过程。 ⑴价格内涵及技术路线是否正确； ⑵基础数据是否准确。 ⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等； ⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等； ⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。 ⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。 四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。评估报告常见错误1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。 ? ?2、估价对象描述不全。 ? ?（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等） ? ?（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）； ? ?（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）； ? ?（4）区域及个别因素描述不具体； ? ?（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限） ? ??3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）  ? ? 4、各种评估方法中的错误：  ? ??一、比较法： ? ? 1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）； ? ??2、可比实例的币种未说明； ? ? 3、建立价格可比基础时，汇率选择错误； ? ? 4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；  ? ? 5、日期修正计算错误； ? ? 6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正； ? ? 7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正； ? ? 8、修正幅度过大，单项修正超过20%； ? ? 9、计算结果有错； ? ? 10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况； ? ? 11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；  二、收益法 1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）； 2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况； 3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算； 4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性； ? ??5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）； ? ? 6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）； ? ? 7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算； ? ? 8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）； ? ??9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）； ? ? 10、某些计费基数未说明基数数值的来源 ? ??11、资本化率的选取未说明求取方法和来源； ? ??12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）； ? ? 13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）； ? ??14、计算错误  ? ??15、最终综合确定估价结果时没说明理由。 ? ??16、评估结论没有大写； ? ? 17、将价格类型说错（比准价格、