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营改增对房地产企业的影响探讨 　　摘要：营改增即将营业税改为征收增值税，这是我国国务院根据社会发展不断变革的形势所推行的政策，目的在于减轻各个行业税负并促进其经济发展。2012年只在服务业和交通运输行业开展试点，随着时间的推移，营改增的试点行业也在不断扩大，现如今房地产行业也被纳入其中。房地产企业经营范围较广，运营周期较长，相关费用种类也很繁杂，因此营改增政策的推行将对房地产企业产生重大的影响。 　　关键词：营改增；房地产企业；影响；对策 　　为了适应社会经济发展的需要，我国税制体系主要经历了营业税和增值税同时征收、增值税转型、营业税改为征收增值税这几个阶段。2016年5月，营改增在全国范围内推行，这一税制体系的变革最大的优势就在于避免了重复征税，在减轻企业税负的同时还促进各行业的结构转型，提高其在国际上的竞争力。房地产企业主要负责房地产的开发、售卖和管理，由于房地产企业的经营范围较广、资金流动性较大、投入成本较高，因此在营改增全面推行之前，房地产企业一直占据我国纳税主体的绝大部分，营改增从很大程度上减轻了房地产企业的税负负担，且有助于房地产企业内部更加规范化的管理，但在产生积极影响的同时，税制变革对房地产企业还有很多消极影响。针对房地产企业，深入分析营改增给其带来的消极影响并提出一些合理性建议，希望能对房地产企业的未来发展有所帮助。 　　一、营改增对房地产企业的影响 　　营业成本增加 　　房地产营业成本即建设成本，建设成本大多来源于人力资源成本、开发建设成本、材料购买成本、施工成本。我国施工工人的工资大幅度上涨，而房地产企业需要聘请大量的工人，聘请的工人里面农民工占绝大多数，农民工的存在不利于工资的进项税抵扣，使得企业用人成本增加。在房地产建设施工过程中，企业需要租赁大量的大型施工机器，这些机器租金和专业操作人员的工资都很高，也增加了房地产企业的营业成本。 　　流动资金紧张 　　不同于其他经济组织，房地产企业的经营方式和公司性质比较特殊，需要先缴纳土地出让金，预售交房，根据预售收入提前缴纳相应税款，而进项税款、工程款往往都是要推迟获得的，造成房地产企业无法及时取得增值税专用发票，也就无法及时抵扣进项税，这在一定程度上增加房地产企业的支出，使房地产企业流动资金紧张甚至还有可能出现资金断流的风险。 　　增值税专项发票收集困难 　　房地产企业经营项目较为复杂，在购买一些原材料的时候种类繁多，供应商大多都是小额纳税人，提供增值税专项发票难度很大，进度很慢。另一方面，房地产企业用人成本也较高，针对高额的人工成本，增值税专项发票难以提供。此外，基于房地产企业的自身特点，各个项目的地点较为分散，一旦有资金的支出，商家对征税的意识比较单薄，也没有提供增值税专项发票的能力，这些因素造成了增值税专项发票收集困难，房地产营业成本上升，降低了企业整体利润。 　　业务水平有待提高 　　营业税改为征收增值税后，相关的税率税法和政策条例也发生了变化，这就要求内部人员要加强对政策法规的学习。财务人员若没有及时了解新的核算规则和新增的计财科目，对自己的业务不熟悉，就很容易在平时的资金核算过程中犯错误，对房地产企业的税务工作产生影响。其次企业采购部人员购买的材料种类多、工作量大，若没有及时地在财务部门登记支出金额和妥善保管增值税专项发票，就会增加房地产企业的资金压力，因此房地产企业各部门人员的业务水平还有待提高。 　　二、房地产企业应对营改增风险的策略 　　做好税务规划，控制企业成本 　　营改增会大大增加房地产企业的营业成本，相比传统的营业税为主的纳税人主体，增值税纳税人主体具有更大的筹划空间，房地产企业可以在这一点上多进行规划，控制税务额度，进而降低工程成本。总体上来说，主要做好以下两点。第一，由于房地产企业营改增政策的复杂性，有条件的企业可以设立专门的税务部门，针对增值税发票做好对比与认证工作，以便实现后续增值税发票的正常抵扣。如果企业没有相应的条件，也应该做好相应发票的对比管理工作，尤其是要熟悉发票的管理流程，避免由于操作的失误导致的税务抵扣失败。第二，由于相比原来的营业税为主体的交税模式，增值税在形式上更加的灵活，具有“抵、减、扣”等多种形式的交税形式，这就赋予了房地产企业更大的筹划空间，也给了交税部门更加自由的交税形式。因此，房地产企业在进行增值税交税工作时，应当更加详细的规划各种交税途径，采用为自身企业创造最大价值的方式进行交税工作。 　　加速现金流转，减少财务压力 　　房地产企业由于自身工作特点的原因，具有业务复杂，资金流量巨大等特点。在实行了增值税为主体的交税模式之后，不少房地产企业出现了资金周转困难，甚至资金链断裂等现象。要应对这种现象的发生，房地产企业应该优先满足在建工程的需要，通过最大限度上预售等方式加大回