房地产开发项目成本管理制度实施与控制.doc

中国地质大学（北京） 工程硕士研究生 学位论文开题报告 题目：房地产开发项目成本控制研究 姓 名 ******* 学 号 所在院系 　人文经济管理系 专 业 项目管理 导 师 ****** 教授 2007年 12 月 目 录 1 选题背景、目的和意义 1 2 文献综述 2 2.1 房地产行业成本控制综述 2 2.2 国外房地产发展的模式 3 2.3 中国房地产发展综述 4 3 研究的主要内容 5 4 研究方案 8 4.2 研究内容的技术实施方案 9 4.2 研究技术路径 9 5 研究进度 9 6 参考文献 9 选题背景、目的和意义 房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展，以及国外房地产大企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺使我国房地产业的发展环境、市场开发机制、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等和以前相比都发生了很大的变化关于土地、融资等方面的房地产市场的逐步规范和行业竞争日渐加剧，房地产正在告别暴利时代许多房地产开发企业面临着生存与发展的难题房地产开发企业房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发成本的控制是通过对估算、预算、合同、合同执行管理一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。地产企业的成本控制，就；运用扩大内涵和外延的目标成本管理方法，即蕴含市场导向原则、顾客满意原则、全面成本管理原则、成本效益观和源流管理原则的目标成本管理方法来进行成本管理。房地产开发项目目标成本的制定、优化分解实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及付款实际动态查询分析。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。 国外房地产发展的模式 一、中国香港模式：香港的房地产市场开始于20世纪50年代其本质特点是房地产开发商以取得土地为经营导向政府土地高度垄断，以高价将土地出卖给开发商房地产开发商以高房价在市场交易高度垄断市场企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环 “香港模式”产生于香港特殊的背景这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。中国香港、日本、新加坡等地区和国家土地开发的垄断性、融资渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式，称作“全能开发商”西欧美国模式美国的房地产的起步大约在20世纪初，土地私人美国62％土地私有，政府无力土地自由供应实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。美国的房地产市场化程度高，市场上的竞争比较充分，地价和房价都由供需关系决定，在这种充分竞争的市场之下，加之成熟的金融体系，导致美国的房地产公司采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。这种专业化的操作，很容易形成品牌的核心竞争力，进而品牌就很容易制造出来了，同时也是因为这种专业化已经形成了完备的公司治理结构和战略导向，不会因为地区的不同产生很多的不利，因为它是针对市场。其次，通过专业化、产业化的操作，缩短开发周期，近而可以提高资金的使用效率，从而产生更多的收益再者，由于产业化，操作上就得需要多标准化，快速化的工业化，用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化和产品的定型，进而工厂化预制，现场装配。我国房地产市场属于发展历史相对较短的新兴市场，自上世纪90年代才开始逐步开发商品房。现在中国内地基本是照搬香港的模式中国内地显然不同于香港地区在香港，土地相对而言是无限供应的，但中国内地目前却在争相圈地和圈钱。在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题，并直接影响企业的持续发展 从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易