写字楼物业管理制度方案.doc

目 录 目 录 0 一． 序言 1 二． 写字楼物业管理处的部门设置及职能 2 三． 喜盈门范城写字楼物业管理总体方案 5 四． 分项管理指标 7 五． 物业管理服务理念 10 六． 写字楼物业管理服务模式 11 七． 写字楼物业管理工作重点 19 八． 物业服务实施方案 23 九． 喜盈门范城写字楼物业管理综合服务费用测算 47 十． 发展商需配合的工作 47 十一． 特色优质服务 48 十二． 配套设施完善建议 52 序言 喜盈门·范城广场位于长沙市雨花区万家丽路与木莲冲路交汇处西北角，项目功能包括建筑材大卖场、办公楼、集中式商业、写字楼、配套商业娱乐、地下超市等，整体定位为时尚、娱乐综合体。项目交通便利，配套完善，周边景观资源丰富。其中写字楼位于项目的南面。 门 喜盈门写字楼主体建筑为24层，总建筑面积为44,779平方米，层高4.2米，采用大空间办公室周边布置，采光通风良好。 本项目的开发商非常重视后期的管理工作，特委托第一太平戴维斯物业顾问公司为本项目的物业管理顾问合作单位，全面引进当今国际先进甲级写字楼管理理念及服务模式。在本物业管理方案中，我司着重分析项目的管理理念和服务的措施。我们将在传统物业管理基础上，高起点规划喜盈门范城的物业管理工作，针对本项目的客户群特点有针对性地推出“一站式五心”物业管理服务模式，以配合喜盈门范城业主的需要，高水平实施物业管理操作，保障高品质、稳定的输出物业管理服务。 写字楼物业管理处的部门设置及职能 因本项目为公寓式酒店、写字楼和商场综合体建筑，采用一套班子（一个团队）管理三个不同业态物业，因此在三个业态物业中必须安排现场服务人员专门负责日常工作，管理处总经理、副总及各职能部门负责对整个项目（包括商场、写字楼、公寓）提供物业服务及对驻各业态之服务人员进行监管及支援，根据项目的实际运作情况及从人手优化的考虑，建议之人员架构人员设置如下： 长沙喜盈门·范城 写字楼服务中心人员架构 各部门的职能： 物业总经理/副总 负责喜盈门范城写字楼物业管理的日常运作与管理工作。 负责拟定喜盈门范城写字楼物业管理处年度管理目标与年度经营计划，并进行计划目标分解与工作总结。 负责管理、协调、指导、监督管理处各部门负责人各方面工作。 负责管理处的经济运行情况，合理控制收支，提高管理处经营管理活动的经济效益。 行政人事部 负责物业管理处内部人员的招聘以及监管行政人事、仓库、资产管理、绩效管理、培训管理、对外联络等事务的日常运作，并每月向管理处负责人汇报工作情况，协调管理处对外的一切事务。 品质部 负责对整个项目的物业服务质量的控制，对质量管理的检验标准、管理制度、工作指导文件、表格的拟订、检查、控制及执行。按照物业管理相关法规及公司规章制度对物业服务进行检查、纠正、预防、监督等工作，提升项目的服务品质。 财务部 负责物业管理处内部每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送管理处物业总经理审阅； 对物业管理处内部进行检查、并督促各项费用的及时收缴和管理，保证管理处的正常运转； 负责对物业管理处的财务审核及控制各项费用的支出； 负责组织拟定管理处物业管理费等各项费用标准的预算方案，呈送管理处物业总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。 客户服务部 负责管理区域的客户服务、日常事务及环境管理，维护良好的客户关系； 提供“专职客服经理”物业管理服务，负责接待业主的咨询、指引、跟进处理投诉； 提供的前台“一站式”全方位对客服务，负责接待大厦客户的咨询、指引、跟进处理投诉。 提供特色增值服务及大厦常规服务。 负责定期开展社区文化活动，负责公共信息的发布和更新。 秩序维护部 负责各管理区域的安全保卫、消防监控、突发治安案件处理等工作，包括大厦出入口、楼层、消防、停车场等的管理。 工程部 负责制订有关公共设施、建筑物、设备系统的管理规定； 负责对大厦的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作； 负责审核管理处编制设备、设施维修保养计划； 负责审核管理处的工程改造、设备更新、方案，以及预算的编制； 负责定期检查大厦所有设备、设施系统的管理、运行、维修状况； 负责各种设施设备的技术支持。 喜盈门·范城写字楼物业管理总体方案 总体管理目标 在管理期内，通过优质的管理服务，使喜盈门范城写字楼成为“安全文明、优美舒适、运作正常、管理有序”的商务办公大厦，并保持和提高物业的完好程度，通过加强对喜盈门范城写字楼的管理，使物业保值、增值，以良好的物业管理服务树立喜盈门范城写字楼的品牌形象，使物业开发和管理能处于良性循环的状况。 近期目标 积极主动协助开发商销售。 协助售楼处的秩序维护、清洁、绿化等各项工作，并提供各项工作的顾问意见，