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房地产开发项目可行性研究报告案例 总论 1.项目建设背景 南方A市B房地产开发公司开发的“’98佳园住宅小区”，以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，劝’项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近C民族园，与“’98佳园住宅小区”相连的现A市D厂区内，开发中高档“佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成一片，建设继“’98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认同，由于“佳园二期”与’98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市D厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城巾规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2.项目概况 (1)项目名称：“佳园二期”项目。 (2)建设地点：A市白龙路。 (3)建设单位：B房地产开发公司。 (4)企业性质：国有。 (5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别：专营企业。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍、“’98佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概况：“佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic＝15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3.可行性研究报告编制依据 (1)省计委计投[2000]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》； (2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》； (3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》； (4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》； (5)白龙寺片区地质勘探资料； (6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》； (7)省审计事务所验资证明； (8)A市城市合作银行资金证明； (9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》； (10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。 4.可行性研究报告研究范围 根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5.研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的