深圳市城中村旧村改造总体规划纲要资料.pptVIP

sz:换案例：调整为上梅林的案例 案例：福田上梅林村 区位：北环大道以北 问题：卫生、消防与治安问题严重，交通不畅，水电紧缺； 通过对部分私宅和集体物业拆除重建，增加活动和休憩设施，打通所需道路，完善水电等设施，以改善生活环境。 拆除私宅 拆除非私宅 打通道路 上梅林局部地区环境恶劣 局部保留 城市配送型物流园 区内的城中村 地铁站200-500米 范围内的城中村 重要景观轴线沿线、重要景观区影响范围内城中村 按照地铁沿线城市规划的要求，建筑质量和居住环境较差的城中村拆除，并充分利用地铁带来的开发机遇实行中等开发强度的重建 根据园区规划要求，提升城中村综合环境质量，强化围物流配套服务功能，对现状建筑与布局较差的部分实行整体拆除 根据城市设计的要求，重要景观轴线两侧100米范围内和重要景观影响范围内局部地区整体拆除，彻底改善城中村对城市景观和环境造成的影响 改造对象 改造目标与策略 其他因为市政设施、公共设施建设需要而应当拆除部分建筑的城中村 其他由于村集体有较强改造意愿，对局部地区实行整体拆除的城中村 其他由于产业结构调整和功能提升需要，必须实施部分拆建的城中村 除按有关规定对拆除部分实施异地安置和货币补偿的情况外，应将被拆除部分与其他受影响部分结合统一实施整体改造，全面改造改善城中村居住环境 在明确全村改造改造规划方案的基础上，对城中村涉及必须拆迁和受影响的地区统一进行整体改造，支持地区产业发展和功能提升 按照相关城市规划和建设标准重建，同时不对周边城市设施造成严重的影响 改造对象 改造目标与策略 ◆ 重点物流园区内的城中村 重点改造区域 深圳市将重点发展前海、笋岗清水河、盐田港后方陆域、华南国际、平湖、机场航空6个物流园区 机场 前海 华南国际 平湖 笋岗清水河 盐田港 1、生态片区 3、交通节点 4、景观区域 2、产业片区 总体思路 3、改造地铁站点直接影响范围内的城中村 ◆ 位于地铁站点200米范围（高强度开发区）和站点周边200-500米范围（中高强度开发区）。 重点改造区域 地铁沿线形成“珠链式”的土地开发模式，站点200米核心区进行整体拆建，站点周边200-500米影响范围内的城中村主要以局部拆建和综合整治为主。 龙城 龙华 机场 世界之窗 蛇口 少年宫 皇岗 罗湖 1、生态片区 3、交通节点 4、景观区域 2、产业片区 总体思路 4、改造影响城市整体景观地区的城中村 ◆ 点：门户景观节点的城中村； ◆ 线：重要景观轴线两侧200米范围内的城中村； 重点改造区域 景观节点：特区一二线门户，机场、铁路客运站出入口； 景观轴线：深南路、滨海路、深惠路、宝安大道； 布吉 龙华 机场 南头 前海 皇岗 罗湖 1、生态片区 3、交通节点 4、景观区域 2、产业片区 总体思路 ◆ 面：大型公园、风景区、重点旅游度假区等重要景观地区的城中村。 重点改造区域 景观区：华侨城、梅沙地区、西部海上田园、奥林匹克公园、梧桐山风景区及东部滨海旅游度假区等重要旅游文化景观区 奥林匹克公园 海上田园 华侨城 梧桐山 大小梅沙 1、生态片区 3、交通节点 4、景观区域 2、产业片区 总体思路 ◆ 重点改造区域汇总 在对以上各主要方面具体分析的基础上，结合各区的改造意愿和城市近期建设的实际需要进行汇总和调整后形成重点改造区域的布局。 总量控制 改造必须实施总量控制，避免不适当的改造规模对城市社会经济的正常运行和发展带来巨大冲击。根据对公共财政政策和未来房地产市场发展趋势的预测，结合城市空间结构调整和环境改善的要求，制订各区城中村改造中改造用地、拆除建筑面积、新建面积和功能构成的控制总量建议。 房地产市场和政府财政能力是影响城中村改造规模最直接的两个因素。 初步方案改造规模 房地产市场容量 政府财政投资能力 调整策略 改造总量 空间分布 时序安排 相关专题调校 控制总量规模 总量、空间分布 功能构成 1、总体思路 2、初步方案及假设条件 3、房地产市场校核 4、公共财政校核 5、控制总量 总量控制 房地产市场和政府财政定量研究都是以规划提出的初步方案和一定的假设条件作为研究前提。 初步方案： 改造总量在规划初步方案基础上结合各区改造计划综合提出，约为特区内拆改率20%、特区外拆改率5%； 拆赔方案依据现有政策，结合改造中存在的实际问题提出。 1、总体思路 2、初步方案及假设条件 3、房地产市场校核 4、公共财政校核 5、控制总量 建筑物状态 补偿方案 户均480M2以下 户均总面积超过480M2 实物补偿480M2 户均总面积不足480M2 实物补偿480M2，差额部分受偿者支付成本 户均超过480M2部分 1999年3月5日以前 按照市场价值全额补偿 1999年3月5日~20