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土地收购储备实务讲义 上一讲，由执法监察局qqq局长讲解了土地执法、执法监察以及土地违法案件的办案程序，我们知道了违法案件的种类及处理依据、查处的方法等，执法监察不仅仅查处的土地使用者，而且也查处土地供应的合法性，怎样就知道不违法呢，土地的供应有它的一套法定的程序，现在我们就从土地收购储备制度讲起。 土地收购储备制度的概念 1996年，上海市成立了第一家土地收购储备机构------上海土地发展中心，随后，杭州、南通、青岛、武汉等大中城市也纷纷成立了相应机构。 2001年4月30日，国务院颁发的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。 土地收购储备，在我国正式颁布的法律和行政法规中没有明确的提法，但它所包含的内容，比如土地的收回范围、土地的供应程序等，相关的法律法规中均有规定。 土地收购储备作为制度的实质目的，不仅包括土地的收购、储备和整理，而且还应包括一个重要的环节，土地的供应。所以，土地收购储备制度的概念应为： 各级人民政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过以收回、收购、置换、征收方法取得的土地进行前期开发整理后，予以储备，有计划地投入市场的一种制度。 意义和作用 充分发挥政府在土地市场中对资源配置的宏观调控作用 政府通过行政的、法律的、经济的手段，将分散的土地归集于土地储备库，依据规划、经济发展需要和土地供应计划，适时投放市场，有效地进行宏观调控。 有利于土地资源的集约利用和经济的可持续发展 土地是一种稀缺的资源和资产，集约利用着眼点是盘活。 培育和规范土地市场，优化投资环境 生地、毛地-------熟地，加快项目建设。 服务企业改革，防止国有资产流失 由于我国以前实行的无偿划拨的土地制度，城市土地归国家所有即全民所有，国家是唯一的所有者，而企业只是使用者。 闲置：多占少用、早占迟用、甚至占而不用 低效利用：不能充分发挥土地效益 政府予以收购----投入市场-----提高土地利用率和价值-----提供企业改制的资金-----促进企业改制 土地收购储备的方式和程序 土地收回、收购、置换和征收 土地收回，《中华人民共和国土地管理法》第58条有规定。 土地征收是指原集体所有的土地。 土地置换 土地收购：定义： 程序：1、权属核查：对拟收购地块及地上附着物的权属、四至、面积、用途、确定的规划条件；2、方案报批：根据调查情况和规划条件，会同相关部门，测评收购费用，提出具体方案，报政府批准；3、签订协议：方案批准后，与原土地使用者签订收购协议；4、权属变更 土地收购储备制度建立的目的是通过土地的供应来调控市场，不论土地的收购、储备、整理，最终要投向市场，投向市场，就是土地的供应，所有说土地的供应是最重要的。 四、土地的供应 储备的土地都是国有土地，土地供应的是使用权，分为无偿使用---划拨，有偿使用------出让、出租、作价出资或入股。 出让土地使用权-------协议出让、公开出让（招标、拍卖、挂牌三种形式） 重点是公开出让国有土地使用权，明白它的概念、特征（垄断性、广泛性、计划性、有偿性） 招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。 出让土地按照城市规划的用途不同，出让的年限也不同。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则 （1）公开、公平、公正； （2）诚实信用。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围 （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地； （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 我们主要以挂牌出让方式讲解一下 挂牌出让程序 1、公布出让计划，确定供地