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2010年417房产新政分析 内容分“背景”、“政策回顾”、“调控思路解读”、“房产发展展望”和“成都市场展望”五部分。 背景 商品房卖了4.4万亿，成都楼市涨声一片 国家统计局：2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%。2009年，商品房销售额43995亿元，增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%。 2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。 回顾几年我国房地产市场的走势，会发现无论是价格还是交易量总是伴随着政策的松与紧进行波动。当政策宽松时，房地产价格会加速上扬、成交量放大；但政策管理偏紧的时候，房地产价格甚至出现下跌、成交量随之大幅萎缩的局面。不妨大致分为如下几个阶段进行分析： 1、持续发展期（2007年之前） 2005年“国八条”和2006年“国六条”因为偏向于宏观调控，并没有实质性或可操作的实施细则跟随出台，加上地方政府“土地财政”的影响、地方与中央博弈，所以实施效果并不明显，房价持续上升。 2、调整临界期（2007年） 2007年时，因流动性过剩的原因，出现了普遍的物价上涨局面。为了控制通货膨胀的发生，我国便开始将货币政策由较松调整为为较紧。前后加息共有6次，提高存款准备金率共计10次。尽管当时较紧的货币政策并不仅仅是针对房地产行业，但由于房地产业对金融业的巨大依赖性，故其影响是非常巨大的。在2007年底的时候，房价已经有上涨乏力的状态出现。 3、调整期（2008年） 2008年，爆发了世界范围的金融危机。虽然我国因为经济结构较为独立的原因，并未在自身的经济体系中出现金融危机，但出口受到了最为直接的冲击。加上07年实施较紧的货币政策以来，投资和消费受到明显的制约。支撑中国经济高速发展的“三驾马车”纷纷出现困顿局面，因而影响了当年整个国民经济的发展速度。如下表所示： 在这个经济发展放缓的大背景下，房地产业也难逃厄运，2008年也是我国房地产近业几年来最为困难的一年。 4、快速恢复及高速发展期（2009年） 鉴于国际国内严峻的经济形势，2008年11月5日国务院确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划两年投资4万亿元的政策（即四万亿投资计划）。该政策的出台，对房地产行业的快速走出低谷起到了重要推动作用。 整个2009年的经济工作基本上就是围绕着加大投资和刺激消费而展开。比如在房地产业，为鼓励购房，不断出台了一些优惠政策。2008年下半年时，已经有刺激房地产消费的政策陆续出台，如下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率等。09年伊始，银行更采取了更为优惠的购房贷款7折利率的优惠措施，直接刺激了自住购房和投资购房的需求。各地方政府根据中央精神，出台了更为灵活的细则促进房产市场发展，如成都、重庆等地实施了购房返还个人收入所得税的措施（最高返10万元）。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，紧缩了的房地产信贷政策开始“松绑”。加上四万亿投资计划的影响，国有房地产企业获得了大量的信贷资金用于购地和开发，于是乎不断有“地王”在各地的土地出让市场上出现。在这样一种政策面、资金面、市场面的多方合力作用下，房地产市场出现高速发展，成交量不断攀高，房价更是轻松越过2007年的高点，普遍涨幅到达30%以上。根据《21世纪经济报道》的分析，2009年11月份全国商品房销售价格比2008年11月上涨了33.8%。其中2009年前11个月上海商品房价格同比上涨了50%。（2010年1月18日报道）。而成都房价的增幅也是非常的明显，2008年底在二环路沿线，可以看到不到6000元/平方米的商品房在售。而到2009年底，二环路沿线在售商品房中基本已经很难找到8000元/平方米以下的了。 原本很多购房者认为房市从恢复元气到高速发展需要一定时间才能实现过渡，然后2009年我国房价的走势却实现了从恢复到高速发展一气呵成的局面，尽管整个情况的形成和经济刺激政策有关，但过快发展也为接下来的政策调控打下了伏笔。 5、政策调控期（2010年） 因为房价的快速攀升已经超过了中央政府可以容忍的限度，所以在2009年底开始，有关调控房价的政策开始陆续出台，如取消购房优惠政策、恢复征收5年内住房转让营业税、提高购地首付款至5成、要求央企退出房地产市场等。然而由于并没有从源头上对房地产业进行调控，所以该系列政策并未取得预期效果，房价仍然持续飙升（尽管因为优惠政策的退出影响了部分人的购房欲望，出