金地武汉京汉大道项目定位与物业发展建议.pptVIP

* 义和巷南北两端的商业充分利用建筑特色或开口优势，形成吸引人流的小商业节点效应 京汉大道入口处 义和巷 解放大道入口 充分利用临解放大道一侧的开口较宽敞优势，以形象突出的商业体将人流引入。 利用商业裙楼端头的特异型建筑形成与周边的差距，制造项目的商业节点。 硬件体系 园林 大堂 会所 商业 * 商业规划建议——主要方向建议在独立商业体部分有所不同，遵循基本原则下探讨深化可能 项目商业不仅有为整体带来价值提升，给予住宅外部配套的功能； 还有提升自身品质感博取更高售价，争取项目整体利润的任务； 商业规划设计原则—— 保证做满商业面积，并且最大限度的偷面积，增加总售价； 通过规划设计，业态把控和后期管理，最大化的提升商业自身价值，为更高销售价格奠定基础，以及后期使用价值。 规划方案一 商铺门面开口统一朝向义和巷；完全联体式商业体，或者部分断开成为小独立式商业，形成内部的小走廊通向后庭院,解放大道处设置开口。 优势——规划便利，易于商业面积最大化，可在商业背侧规划带状园林，形成后庭院； 劣势——商铺门面开口朝向是过窄义和巷，人流量极小，难以令商家认可，可能造成过大的商铺进深。 商业开口 人流动线 商业体块示意 人流动线为简单直线，从京汉大道或解放大道进入 商铺开口统一为临义和巷 部分商业断开处的小走廊通往后庭院 * 方案二——短进深两排式商业，形成内街，并在靠外侧商业开口 商业开口 人流动线 商业体块示意 人流动线为外部直线，结合从义和巷各个小入口进入的内部曲线 商铺开口为临义和巷以及内街双向开口 部分商业断开处的小走廊通往内街 规划方案二 规划商业内街形式，外侧部分商业双向开口，利用临解放大道侧形成一个开口引入人流，商铺为两排联体，或者外侧部分断开的独立体商业组合而成 优势——保有义和巷临街面的同时，内街易形成良好的商业内部氛围，增添商业情趣感和灵活性； 劣势——过窄的地块东西向进深使商业内街的形成和两排商业内部设计相对困难，使用上出现局限性。 入口开敞面 商业内街 * 规划方案三——以BLOCK单体形式商业布局创造多个开口面，试图形成内街和空间节点 规划方案三 规划商业为组合后内街形式，部分商业多向开口，利用临解放大道侧形成一个开口引入人流，商铺为多个独立式的BLOCK商业单体体交错或顺序排布。 优势——易形成良好的商业内部氛围，灵活的商业单体设计能使得整体表现更出彩； 劣势——过窄的地块东西向进深使商业内街的形成和单体商业内部设计相对困难，有可能造成商业面积的损失。 商业开口 人流动线 商业体块示意 人流动线为外部直线，结合从义和巷各个小入口进入的内部曲线 商铺开口为临义和巷以及内街多向开口 BLOCK商业体间隙断开处的小走廊通往内街 风格独特的Block体 休憩节点 * 商业规划设计建议——增大首层实用率，增设地库和顶层半封闭空间，扩大溢价可能 首层6.4挑高（或取值规范两层的上限），以夹层铺设增加使用面积，先期垂直交通 二层3米层高（或取值规范两层的上限），情况循序下以外部垂直交通提高进入性 顶层设置花架等半封闭顶棚，抢出库房或员工居所 设置地库附送，作为仓库或地下停车库 顶层平台与花架 外部垂直交通 商业的内部设计与不同体块的关系有待商业部分的整体规划落定后及一部探讨； 商业的柱距、开间、进深尺寸待具体规划方案确定后再进行深化 半地下室设计 * 报告回顾 评方案 出建议 核心问题 市场是否有价格突破？是否有客户支撑？ 如何突破价格圈层？用什么保证价格实现？ 找定位 市场现状－竞争格局 价值提升可能 功能转化方向 案例借鉴 客户定位 物业定位 形象定位 定量分析—— 不同方案经济测算 定性分析—— 外部市场、内部特征 外立面建议 户型建议 软性服务建议 硬性体系建议 硬件体系 商业 会所 大堂 园林 物业发展建议总则 物业发展建议方向 * 汇报结束 谢谢! * * * * * * 创意家居空间（一）小户立体户型——错复式小户型/挑空客厅设计，大面积赠送2.2米层高 复跃式：小空间立体户型 高厅 卧室 卧室 卧室 卧室 高厅 前提：自然层高不能突破3米，但局部（如客厅）高度可突破 空间紧凑、创新产品富于空间情趣、满足经济实力有限，但向往复式空间的小户型需求者 4.1米 4.1米 3米 2.2米 3米 溢价创新动作 市场稀缺产品 ——可选动作 * 创意家居空间（二）——错跃层设计，富于立体空间变换，功能区分明晰 内部结构采用的错层加跃层设计，空间富于变换，小面积大尺度感； 更可将办公环境按商务、办公、洽谈等不同功能划分不同互不干扰的立体空间。 3.0m 3.0m 4.5m 4.5m 户型一 户型二 户型二 户型一 溢价创新动作 市场稀缺产品 ——可选动作 * 创意家居空间（三）——创新高town户型设计，公寓户型T