第８章　房地产税收与保险.pptVIP

【学习目的】8.1 中国现行房地产税8.2 房地产税费的有关政策及其影响8.3 房地产保险【复习思考题】 【学习目的】 通过本章学习要求熟悉我国现行房地产税和房地产保险的基本内容，了解我国房地产税的基本政策，税费对房地产开发成本及销售价格的影响。 8.1 中国现行房地产税 税收是国家或政府凭借政治权力，强制、无偿地参与国民收入分配、取得财政收入的一种工具。税收具有强制性、无偿性和固定性的特征。 中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 8.1.1　房产税 房产税属于财产税类。我国建国以来一直对房产征税，但名称有几次调整。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1．课税对象的征税范围 2．课税依据 3．税率 4．纳税地点和纳税期限 （1）纳税地点 （2）纳税期限 5．减税、免税 6．具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 房产税具有下列基本特点： ①属于财产税，其征税对象是房产。 ②按年征收、分期缴纳。 ③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。 ④税率全国统一 8.1.2　城镇土地使用税 1．纳税人 2．课税对象和征税范围 3．计税依据 4．适用税额和应纳税额的计算 5．纳税地点和纳税期限 6．减税、免税 8.1.3 耕地占用税 耕地占用税是为了加强土地管理，合理利用土地资源，保护耕地，对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。 1．纳税人 2．税对象和征税范围 3．税率和使用税额 ①以县为单位（下同），人均耕地在1亩及1亩以下的地区为10～50元/m2。 ②人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区为8～40元/m2。 ③人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区为6～30元/m2。 ④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为5～25元/m2。 4．记税依据 5．加成征税 6．减税、免税 7．纳税环节和纳税期限 8.1.4 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收的一种税。开征土地增值税，是为了利用经济手段，加强国家对土地收益的调节力度，维护国家权益，抑制土地投机，引导房地产开发的健康发展，并建立规范化的房地产市场。 1．纳税人 2．征税范围 3．课税对象和计税依据 4．税率和应纳税额的计算 5．扣除项目 8.1.5 减税、免税 1．下列情况免征土地增值税 2．征收管理 3．其他规定 8.1.6　契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税，它具有财产转移税的性质。 1．纳税人 2．课税对象 3．税率 4．计税依据 5．纳税人环节和纳税期限 6．免税 8.1.7　相关税收 1．固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。 2．营业税、城市维护建设税和教育费附加 3．企业所得税 4．外商投资企业和外国企业所得税 5．个人所得税 6．印花税 8.2 房地产税费的有关政策及其影响 8.2.1 房地产有关税费的优惠政策 1．享受优惠政策的普通住房标准 2．个人转让住房的营业税、契税、土地增值税优惠政策 3．个人出售住房所得税优惠政策 4．住房租赁税收优惠政策 8.2.2 税费对房地产开发成本及销售价格的影响 1．税费对总开发成本的影响　据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的大致比重见表8-1： 北京市大型居住项目总开发成本构成情况，见表8-2。 商品房价格主要由七部分构成，见表8-3 从有关部门对福州、武汉、长春、大连四城市城区商品住宅价格构成调查统计表明，商品房价格构成中地价约占３０％，建安工程费约占４０％，各种税费约占３０％，见表8-4： 8.2.3 合理税费的调控措施 包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30%），税收（约10%），其他各种合理和不合理费用（10%～20%）。要规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。 1．降低地价 2．合理分摊城市基础设施和公用设施费用 3．降低或减免契税、固定资产投资方向调节税 4．取消不合理收费 8.3 房地产保险 8.3.1 房地产保险概述 1．房地产保险的概念 2