苏州江南汇金商贸城商业运营总体策略_36p.docVIP

江南汇金商贸城商业运营总体策略 目录 一、前言 二、策略形成的条件 三、策略形成的目的 四、市场调查与结论分析 五、对原项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的重新审视 六、项目分析 七、项目名称、项目定位设想及商业规划 八、招商及销售策略 九、商业经营及管理策略 十、开业策略 十一、后期运营营销推广策略的建议 第一部分 前言 江南汇金商贸城目前进入了销售迟滞期。与很多项目的操作类似，销售态势顺利的时候，许多问题都可以在发展中消除，而一旦遭遇瓶颈期，各种影响项目前进的问题点就会充分暴露出来，需要引起公司全体同仁的深思和重视。鉴于此，针对商业地产项目运作的一些规律性认识，结合对本案的持续思考，形成了以下策划方案，呈鉴领导审阅。方案从本案的调研、定位、销售、招商、运营思路以及具体定价策略等，都做了一定的分析和建议，希望能得到领导的指示和指导，为项目即将到来的更重要的战略操作贡献一己之力。 江南汇金商贸城作为苏州环线以内占地面积最大、建筑面积最多、建设品质最好、项目品牌影响最强的一个全新的商业房地产项目，通过明杰公司历经一年多的努力运作，已基本完成了整个项目的规划设计、一期商业的建设，并实现积累客户1000组这一骄人成果，使项目的品牌塑造与明杰公司的企业品牌形象推广、明杰地产开发理念的传递与项目运行模式的实践等方面获得了成功，并使项目成为了苏州同类项目乃至整个苏州商业地产开发市场的典范，对推动、培育、完善和发展苏州的商业地产市场产生了积极、深远和巨大的影响。 为营造项目的典范形象，它的形象塑立、品牌塑造、商业规划、商家引进、后期商业营运管理和商铺经营权销售等是项目运营接下来有待思考解决并认真执行的关键所在。 江南汇金商贸城经过6月9日开盘因素的影响,在为期一个半月的时间里，项目逐渐退出市场视线范围；同时项目自身主观因素也在不断的变化之中,其表现为以下几个重点方面： 规划方面：项目定位一直在变化之中,可以用一句话来形容“计划赶不上变化”！ 策划方面：项目前景策划不明确，细节性东西不明确。没有把复合性、多业态共存、体量最大、最时尚的消费环境的概念传达和体现出来。 广告方面：项目广告固定周期较长的一些户外硬性广告更换时间较长。 销售方面：销售人员对项目的前景认识一片空白,从而导致了没有信心、缺少激情等现象的产生. 招商方面：首先是没有针对性,没有目标对象,盲目性因数较大,同时招商与销售也没有紧密的结合起来. 第二部分 策略形成的条件 江南汇金商贸城整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析与验证。 江南汇金商贸城一期商业部分的销售现状和前期项目形象推广执行所产生的影响。 招商部前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供，以及友好的工作配合。 团队针对性、验证性市场调查工作与分析。 对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考。 第三部分 策略形成的目的 对项目整体商业运营起到指导性的策略支持。 是项目商业定位、商业规划、业态设置、业种选择、商家定位与引进、商业经营管理等方面制定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。 是统一和协调项目各职能部门工作执行的指导性、规范性文件。 有助于改变目前销售、商业运营、物业、广告推广等各部门分割的现状，使其步调一致、互相作用互相影响，形成一个全员招商、全员销售的新格局。通过各方力量参与协同作战，弥补招商人力资源的严重不足，多角度、多方位增强执行力度、促进商业运营的快速实现。 是项目商业地位确立和市场环境形成的前提条件。 是项目物业价值和商业价值提升的理论指导和战略要素。 是项目品牌形象和企业品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和客户的忠诚，使一期商业成为苏州商业地产品牌形象。 第四部分 市场调查与结论分析 一:市场调查的组织、设计与执行 调研目的 为本项目的商业定位、业态选择、招商执行提供运营策略和创意元素。 为本项目的商业形象塑造、广告推广策略、招商资料及说辞的形成提供现实数据支撑。 市调内容 了解苏州市的整体情况以及经济格局。 了解苏州市经营者的经营现状、发展思路和真实想法。 了解苏州市的主要消费群体、消费心理和消费倾向。 了解业主的真正需求、消费愿景和对金阊区本案商业的见解。 调查方式 普通性调研 验证并借鉴项目的前期调查报告，参考各种数据资料，不再进行重复调研。 针对性调研 通过走访、观察、深入交谈、政府官员等形式，对苏州市的整体经济格局及市场空白、发展规划趋势、对本项目可能产生影响的各种因素等进行调查。 针对个人的消费特征，购物、餐饮、休闲娱乐等习惯，就商业繁华区的购物人群、经营户主、已购房业主等群体进行一对一的问卷调查。 验证性调研 本项目情况，验证分析消费者的主要构成和消费倾向，进而确定本项目的市场空隙。