青岛市崂山区基准地价更新工作研究-山东国土资源杂志社.PDF

第２５卷第３期　　　　　　　　　　　　　　　山东国土资源　　　　　　　　　　　　　　２００９年３月 青岛市崂山区基准地价更新工作研究  周 蓉 （青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局，山东青岛　２６６０６１） 　　青岛市崂山区土地级别与基准地价更新成果 准地价客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和 ２００５年４月经山东省国土资源厅验收通过，并于 地价水平，促进土地市场的均衡发展。 ２００５年７月１日向社会公布实施。两年来，崂山区 ５）与政策法规相结合的原则。在基准地价确 （ 城市社会经济发展迅速，土地及房地产市场发生了 定过程中，结合国家、省、市有关文件，界定基准日为 较大变化；城市建设飞速发展，基础设施改造力度很 ２００７年１月１日，确定工业用地末级地价格。 大，尤其道路改造、公园绿地及水系建设等，使地价 １．２　基准地价更新的依据 水平发生了较大变化。因此，根据市场变化合理调 《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 整地价水平，保持基准地价水平的区域分布合理性， 和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规 是满足城市土地管理要求中亟待解决的问题。 划法》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级 １　基准地价更新的原则与依据 规程》、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 ［２００６］３１号）、《关于发布实施 ＜全国工业用地出 １．１　基准地价更新遵循的基本原则 让最低价标准 ＞的通知》（国土资发［２００６］３０７ 号）、《山东省工业用地最低价标准通知》（鲁国土资 （１）兼顾历史、现在和将来的原则。此次基准 发［２００７］１１号）、《青岛市分区规划》、《崂山区土地 地价更新工作既要尊重已发生的土地价格，充分考 利用总体规划》等。 虑崂山区对土地市场历史遗留问题的处理政策；又 要着眼于未来，把握政策趋势，使成果客观、合理，具 ２　基准地价更新的方法及主要做法 有科学性、实用性和预测性。 （２）《城镇土地估价规程》与实际相结合的原 ２．１　基准地价更新的方法 则。该次基准地价调整工作，在定级因素、定级和估 （１）利用交易资料调整基准地价。充分利用收 价的方法等多方面严格遵守国土资源部颁发的２个 集到的２００５—２００６年土地使用权招标、拍卖、挂牌 《规程》，同时还充分考虑到当前崂山区的实际情 资料，工业协议出让和土地使用权转让等样点资料， 况，因地制宜地开展工作。 对样点地价进行测算，并进行期日、年期、容积率、开 （３）地价水平与经济发展水平相适应的原则。 发程度及交易情况修正后，经过总体同一性检验和 基准地价是城镇社会经济发展和土地使用价值的综 均值方差检验剔除异常样本，计算不同用途各级别 合反映。不同经济规模的城镇之间，其基准地价水