选择公式计算地价.ppt

土地估价基本方法 收益还原法 市场比较法 收益还原法 定义、原理、基本公式 操作程序与方法 例题分析 一、定义 在估计土地在未来每年纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法。 二、原理 由于土地的永续性，占有土地不仅现在能获得收益，而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性。所以，购买土地可视为一笔投资，以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。这也是存款获取利率的一种表现形式。 三、收益与地租的关系 土地收益与地租二者在量上具有一致性 相对土地使用者而言，称为土地收益 相对土地所有者而言，称为地租 四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变 a P= —— r P——土地价格；a——土地纯收益；r——土地还原率 假设前提： （1）收益年限为无限年 （2）净收益a每年不变 （3）土地还原率不变＞0 （二）土地使用年限有限且其它因素不变 a 1 P= —— [ 1- ——— ] r （1+r）n n为使用土地的年期或有土地收益的年期 假设前提： （1）n为有限年 （2）净收益每年不变 （3）r不变且＞0 （r=0 P=a .n） (三)土地纯收益在若干年内有变化 1、土地使用无限年期 t P = ∑ i=1 假设前提： ai在未来t年前有变化，t年后无变化； r0且不变； n为无限年。 2、有限年 a b 1 b n P=（—— ± ——）×[ 1- ——— ]- ——×——— r r2 （1+r）n + r （1+r)n ? b —— 纯收益的等差级数。 P、a、r与前一致。 （六）纯收益按一定的比例递增或递减 1、无限年期 a P= —— r-s + ? s为纯收益逐年递增或递减的比率； r0且不变。 2、有限年 a 1±s P= —— [1-（ —— ）n ] r-s 1+r + （七）纯收益、还原率有变 a1 a2 an P = ——— + —————— + …… ———————— （1+r1） （1+r1）(1+r2) （1+r1）……(1+rn) ? 五、收益还原法的特点和适用范围 1、特点： （1）收益还原法有严格的理论基础。地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。 （2）收益还原法以收益途径评估价格，其价格称为收益价格。 （3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地纯收益与还原率的准确程度。 2、适用范围 适用于有收益或潜在收益的土地、建筑物、房地产。 操作程序与方法一、估价程序 1、计算总收益 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等要素相结合而产生的总收益。此收益是客观的、持续及稳定的。 2、计算总费用和其它资产的收益 总费用是指创造收益所提供的直接劳动费用。此费用是正常、合理的。其它资产收益包括：设备、房屋等资本收益。 3计算土地纯收益 总收益—总费用—其它