2011年1月惠州置信商业中心商业定位规划建议报告.pptVIP

江北CBD租赁物业概况 项目名称 商业面积 楼层 定位 业态构成 主要商家 租金(元/㎡) 售价(元/㎡) 凯宾斯基 酒店 25000 1-5层 五星级城市综合体 中西餐饮、品牌商场 计划：1-4F：北京燕莎 5F：王子饭店 还在与北京燕莎、王子饭店商谈 - 德威大厦 9613 1-3层 CBD超甲级商务大厦写字楼 餐饮、银行等 1F：浦发银行 2、3F:计划引进品牌餐饮 1F：250 2F：180 3F：150 1F：55000 2F：35000 3F：18000 东江湾KING首领 15000 1-5层 CBD国际商务公馆 银行、中西餐厅、娱乐城、桑拿、健身房 尚未引进 1F：45000 2F:30000 3F以上:18000 中信 时代广场 15790 1-3层 惠州CBD首席商务使馆 餐饮、品牌超市、银行、中国移动等 A栋2-3F计划引进品牌超市，B栋2-3F计划引进知名餐饮品牌店 1F为街铺，引进银行、中国移动等 1F：50000 2F：38000 3F：20000 项目所处江北CBD，周边典型裙楼租赁价格1F大概250-300元/㎡，但目前空置率非常高，进驻的业态一般为银行、电信、中国移动等商务配套业态。对本项目购物中心业态的租金参照性较弱。 通过选取与本项目类似的商业案例进行比较分析，将从物业条件、规模主题、整体区位、商业氛围、人流量、交通条件等方面来评判项目的竞争力，从而测算出本项目符合市场的租赁均价。 案例选取标准 区位相近：位于项目附近的同一商圈或者地段和商圈成熟度类似 物业类型相似：为大型购物商场或购物中心 项目运作成功或即将面世 有较高的知名度 选取案例 港惠新天地 JUSCO购物中心 华贸天地 港惠新天地 开发商 深圳百富盈国际投资有限公司 商业面积 约10万平方米 主题定位 时尚生活新天地 ，体验式购物中心 租金方式 租金或扣点分成；内铺二押（扣点），扣点额20％-25％，视商家品牌、规模等浮动 楼层业态 及 租金水平 　 　 　 5F：万达影院、餐饮美食 50-60元/㎡ 4F：万达影院、书城、飞驰轮滑、男装、男鞋、皮具等 50-80元/㎡ 3F：沃尔玛，其他：职业女装/内衣、巴西烤肉/元绿寿司 70-100元/㎡ 2F：沃尔玛，其他：青春女装、美容院、饰品、味千拉面 80-120元/㎡ 1F：名品城：名品、女装女鞋、化妆品、珠宝、KFC 街铺250-300，内铺120-150 B1：苏宁电器、世宇乐园、运动、咖啡、餐饮 除主力店外为60-120元/㎡ 管理费 开业时为25元/㎡，目前调整为40元/㎡ 租赁策略 主/次主力店租金：20-30元/㎡；餐饮租金不超过100元/㎡； 合同期：零售一般为3年，餐饮为5年，主力店与次主力店为10-15年； 递增率：第3年期递增3%-5%；服装扣点17%-18%-24%（含4个点税）； 目前租金水平：调整铺位的租金较2008年开业时上浮了10-20元/㎡。 隆生半岛广场 开发商 惠州隆生企业（集团）有限公司 商业面积 实际经营约6万平方米，停车位1600各 业态组合 吉之岛主力店带动，主要辐射东平片区 收银 百货区大都以集中式收银为主，共八个收银台，一楼3个，二楼3个，三楼2个，餐饮自收银 楼层业态 及 租金水平 3F：吉之岛、儿童服装、国美电器、美食广场、休闲娱乐 约80元/㎡，扣点20-30% 2F：吉之岛、美食街、男女服饰 约110元/㎡，扣点20-30% 1F：吉之岛、美食街、男女服饰、珠宝首饰、皮具箱包 约170元/㎡，扣点20-30% 管理费 30元/月/㎡　 典型餐饮案例 1F渔乡米坊餐饮店：80元/㎡； 华贸天地 开发商 北京国华置业有限公司 商业面积 约15万平方米 主题定位 71万平米惠州首席超级建筑综合体；15万平米时尚购物天堂/一站式休闲生活中心 主力店 7千多㎡的BHG、4万㎡百货、嘉禾、稻香，及HUGO BOSS、ARMANI、CK 、PORTS、MUJI等 楼层业态 及 租金水平 　 　 　 5F：嘉禾影院、饕餮盛宴（稻香、其他特色餐饮等） 约25元/㎡ 4F：主题百货、生活家居（电玩、童装、家电、家纺、培训） 约45元/㎡ 3F：主题百货、时尚清楚（时尚服、运动服、休闲服、美容） 约65元/㎡ 2F：主题百货、精品服饰（复式旗舰店、青春装、成熟装等） 约90元/㎡ 1F：主题百货、国际名品（珠宝、服装、化妆品、名表等） 约130元/㎡ B1：BHG精品超市、美食广场、生活精品零售 约75元/㎡ 市场比较法测算租金 通过市场比较法测算租金，主要选取惠州已经营业和即将入市的购物中心作为参照，而华贸天地的所处区位、入市时机与本项目相近，故本项目租赁价格定位重点参照华贸天地。 物业基本概况 　比较项目