瑞峰置业2014年03月东莞龙湾新城B2地块规划建议.pptxVIP

龙湾新城B2地块规划建议瑞联置业2014年03月17日PART1 宏观市场未来影响楼市走向的三大因素1信贷收紧成为影响东莞楼市的主因，对楼市产生负面影响。开年后各大银行对首套房的利率普遍上浮在10%以上，个别银行甚至上浮30%以上。二套房普遍上浮20%以上，甚至停贷。信贷收紧已成为影响当前楼市的主要因素，直接影响开发商的资金回笼，提升购房者的购房成本，对楼市产生负面的影响。未来影响楼市走向的三大因素2香港豪宅市场已迎来了第一波降价潮，继续有开发商加入降价潮的行列。杭州、常州、长沙、广州等城市也跟风降价，这些城市主要是受库存消化压力和银行信贷收紧影响而率先降价。跟风降价现象出现，市场预期走差，加剧市场的观望情绪。国内一线城市房价高位运行，市场风险已逐渐显现，部分城市出现降价风，影响市场预期，购房者入市信心下挫，加剧市场的观望情绪。未来影响楼市走向的三大因素3全国一场反腐运动，部分官员被清查，负面影响较大，间接影响东莞经济。制造业是东莞最主要的行业，东莞近年来在全球经济危机中，转型并不顺利，这次负面影响将使它引资更加困难。迫于东莞的负面影响，很多外来工辞职返乡或到其他城市发展。以制造业为主的东莞，外来工的流失将会直接加大企业招工的难度，从而影响实体经济。未来宏观楼市预测置业门槛提高，观望情绪出现银根收紧、银行利率上浮，加大购房的门槛；同时小范围市场降价现象出现，导致部分市场出现降价预期，未来豪宅销售会产生较大的影响；品牌开发商优势凸显，小房企优胜劣汰银行利率上浮，银行放款放慢，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，资金面短缺的危机，因而通过降价实现加快资金回笼步伐；偏刚需户型更具抗风险性东莞主要的置业群体由个体户、公务员、事业单位职员、行政单元职员、企业高管、企业白领等群体组成，政府反腐倡廉后，将会丧失部分公务员类的高端置业群体。刚需及首改户型在这场风暴中更具抗风险性。PART2 石湾市场石湾市场放量，月均签约301套石湾房地产市场从2013年1月起，截止2014年1月共签约3918套，月均签约301套；整个石湾市场的签约价格持续攀高，签约均价达到4665元/平；由于皇庭1号别墅产品扎堆签约的原因，14年1月签约均价攀高至5497元/平；石湾市场竞争白热化新城居住区老城金叶华府上河坊新怡豪门一品中央双城峰景本案皇庭1号蓝湾御府蓝湾半岛时代江景帝庭国际石湾在售项目9个，市场竞争激烈，石湾本地消化力难以跟上房地产市场的发展，各项目把目标客户群延展到东莞区域的周边镇区等，以满足自身消化需求。2014年争相入市，加剧竞争项目2013供货量2013已售2014推货量余货产品时代江景138129500979、109、125㎡两房、三房帝庭国际//600090—145㎡ 2+1房、3房、3+1房龙湾新城60050059810090—144㎡两房——四房一品中央7006000100110——136㎡三房、3+1房金叶华府56046032010089-113㎡的2+1户型，138㎡3+1房和165㎡4房新怡豪门50845830050119、128㎡三房，132㎡3+1房，160㎡双城峰景//250080-130㎡两房、3+1房皇庭一号//600049-145㎡一至四房蓝湾半岛525350450175103——140 ㎡的三房、3+1房蓝湾御府//250080——153㎡两房至四房合计　303124973950534石湾主要楼盘成交2397套，而今年供货量为4484套，接近去年成交量的两倍，可以预见到今年的市场竞争非常激烈。土地成交频繁，版块预期看好序号 成交时间 土地位置 使用年限 土地面积 建筑面积 竞得人 成交价 楼面价 （㎡） （㎡）（万元） （元/㎡）2013年石湾住宅和商业用地总成交11宗，成交面积合计156012㎡，建筑面积合计521657㎡，总成交金额约2.5个亿，成交楼面均价为448元/㎡；石湾土地市场成交活跃，成交多为小地块，主要由本土开发商竞拍获得。帝庭国际——豪宅典范项目内容定位诉求大石龙首席宽景豪宅主打紧靠石龙的地段以及豪宅定位主力产品90—145m2 2+1房、3房、3+1房价格首批开盘均价为4700元/m2 客户区域石龙、石碣、石湾销售进度3、4栋售罄；目前1、2栋认筹推广渠道户外广告、朋友介绍规模总建面18万m2 帝庭国际紧靠石湾大桥，项目总占地面积约5.8万㎡，总建筑面积约18万㎡，由9栋28-29层的洋房组成。分为两期开发，目前开发的为一期。一期共推出4栋，产品面积