2012年03月26日深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议.pptVIP

增加在售的去化速度 葵花公寓 龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房 刘小姐，约35岁，夫妻两人，在中心区工作，丈夫是公务员； 居住选择：现在租住于葵花公寓，主要原因是公寓管理很方便，距离上班的地点很近； 意向户型：70-90平米两房（自住）； 置业取向：距离上班地点近、周边配套完善、交通方便； 客户语录： “原来在南山上班的，但是住的却在布吉，每天搭车能烦死人，一天没多少时间全浪费在路上了” “后来换了工作，在中心区上班了，也就搬过来中心区住了，对现在住的地方比较满意” “其实是想买套的，但是附近价格太贵而且没新房买，希望在公司附近有个小点的家就行” “最好能带装修吧，自己装修很麻烦的” “不用太大，就为了上班方便” 对本项目看法：项目是大综合体，写字楼、酒店、商业上班族肯定很多，如果能建些中小面积的公寓的话，肯定会方便很多人。 “住在公司旁边其实挺幸福” 意向 客户 2 产业链驱动型 胡先生，约46岁，原住民，在罗湖做服装生意，名下有2套物业； 居住选择：现住在君庭名园，住在这里主要是方便生意； 意向户型：160-200平米两房（全家居住）； 置业取向：大户型、景观资源、名额问题、配套齐全； 客户语录： “原来一直都在罗湖自己做生意，就在罗湖买了房，想着工作方便点，户型也不是很大。” “现在已经不年轻了，想着得要买套景观好点的适合居住的房子了，等着老了以后还可以养老。” “我名额这边有问题，现在不能买了，要卖掉一套才能再买” “家里老人也住在一期，景观一定要好点，周边配套齐全的” “户型要大，房间要多点，要不然不够用” 对本项目看法：景观挺好的，有山有水的，要是真的还能再买的话，配套也比较齐全的话。我当然会关注了； “考虑买套有山有水的大户型老了住” 意向 客户 3 资源驱动型 田小姐，约42岁左右，福田区企业高管，拥有星河多处物业； 居住选择：现住在星河时代公寓，住在这里主要是周边配套较齐全。离上班地方近，比较方便； 意向户型：120-140平（平层或复式均可）； 置业取向：配套、交通、开发商品牌、户型； 客户语录： “星河的东西做的还行，从原来的星河丹堤开始，就一直关注着，自己感觉比较信赖，放心。” “我现在住的房子也是星河的公寓，纯粹是方便，丹堤也没去住过几回，以后再年纪大点会考虑去住的。” “现在资金贬值多快，投资房地产还能保值，但选择投资时要谨慎，选择口碑好的开发商。” “现在想买一套复式的住住，不少朋友都觉得复式比较洋气，也比较尊贵。” “星河一直做大盘的，后期顾虑比较少。” 对本项目看法：星河一直都是做综合体或者大盘，实力比较有保障，项目位置不错，景观也好，住着应该挺舒服，关键不限购，很方便。 “星河品牌口碑还是不错，比较有保障” 意向 客户 4 品牌驱动型 实力差距较大，投资物业类型有较大差别，用于财产升值保值 1.对片区规划和项目前景较认可 2.具有长远投资眼光 3.大部分为来自中心区客户 4.对交通便捷度和周边配套要求高 户型不限，基本不居住，主要为了投资获利， 4号地块小户型公寓、5号地块大面积公寓和6号地块商务loft均具有投资价值 财富层次不齐，付款能力不一，追求便捷的“一站式”生活 1.刚性需求较大，工作缘带动的住房需求 2.渴望便捷的生活,对产品功能性无特别要求 3.对周边公共配套有较高要求 在雅宝工业园工作或是创业的人员，有租赁小公寓需求，有购买大户型自住需求，中小企业主多会购买商务loft办公。 大部分资金雄厚，财富积累到一定程度，刺激了换房需求。 1.主要为中心区或者周边自住客户，追求优越的景观 2.重视生活品质，对景观环境要求较高，追求健康、品位生活 3.关心周边生活配套，对居家氛围和生活舒适度要求较高 大部分为自住换房需求，多会选择5号地块景观优质单位 资金雄厚，手头拥有或身边朋友拥有星河物业，对星河品牌十分认可，或者对星河品牌十分追捧，慕名而来 1.对星河文化、产品认可度高 2.对品牌开发商信心雄厚 3.选择物业较谨慎，寻求有保障的物业 户型不限，置业目的不限，追随星河品牌而来 目标客户定位： 特征 需求 特征 需求 特征 需求 特征 需求 投资驱动型 资源驱动型 产业驱动型 品牌驱动型 地王公寓 大中华IFC 凤凰大厦 金中环 世纪豪庭 美年广场 香年广场 福年广场 南海意库 综合体：多处于罗湖和福田中心区 一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例 1.地王公寓：以100-170平两房三房为主 例 案 位置 罗湖区深南