投资决策模块管理制度.docVIP

XX集团投资决策阶段管理流程与制度 第一章 投资决策基本流程图 2 第二章 未来投资决策部内部结构设置与权责 3 第三章 项目可行性研究报告编制模型 4 1 项目决策背景及分析 4 2 项目概况 5 3 法律及政策性风险分析 6 4 市场分析 7 5 规划设计初步分析 8 6 工程及销售计划 8 7 投资收益分析 8 8 综合分析与建议 9 第四章 投资决策部门管理规章制度 9 第一篇 项目前期管理制度 9 第二篇 项目可行性研究管理办法 11 第三篇 项目用地投标管理制度 13 第五章 案例模板 15 某大型地产央企2006年广州地区项目立项报告 15 一、项目基本情况 15 二、出让条件（项目取得方式） 17 三、市场情况 18 四、项目初步规划方案 19 五、项目初步开发计划 19 六、项目经济分析 19 七、资金计划 21 八、项目优劣势分析 21 九、结论 22 第一章 投资决策基本流程图 进一步 第二章 未来投资决策部内部结构设置与权责 部门名称 投资拓展部 部门编号 部门架构 职能概述 工作职责 1.市场研究 国内房地产政策、房地产市场形势研究分析，各省份及主要城市经济发展形势及房地产市场研究，为集团投资发展战略研究提供基础支撑。 新区域/城市房地产市场综合研究。 指导区域公司进行房地产市场研究。 2.项目拓展 负责根据集团发展战略，制定土地储备计划。 负责监督和指导区域公司收集及监测所辖范围内的土地信息、市场动态、政策法规、行业动态，建立投资拓展业务基础资料库。 负责新拓展区域内的土地信息、市场动态、政策法规、行业动态收集及监测所辖范围，建立投资拓展业务基础资料库。 负责项目拓展工作。 负责与土地相关方的沟通、协调及关系建立。 3.项目可研 负责新项目可行性研究，指导并支持区域公司进行项目可行性研究。 负责新项目会审、立项、定案审批等工作。 组织区域公司提交的项目会审、立项及定案审批。 组织启动小组对计划竞买的土地进行综合分析，向集团领导提出建议。 4.项目获取 组织进行项目谈判，完成项目相关合同、协议的草拟和签署。 负责土地摘牌挂过程跟进及报名、竞买等工作，对于土地转让及合作项目负责相关手续办理。 负责土地款项支付。 协助项目办理国土证等相关手续。 5.技术研究 负责制定项目立项报告等项目研究报告及投资拓展工作流程。 组织开展相关进行投资技术研究，以加强项目投资风险控制。 组织对集团已开发项目进行研究总结，形成本专业的知识库和案例库。 组织研究并制订本专业标准成果体系，并推动应用和不断改进。 组织制订项目投资资金计划，并负责审核项目资金支付。 6.综合 协助项目跟进处理已摘牌项目拆迁、交地等后续工作。 对于签订土地储备合同项目及已开发项目，指导并协助项目后期拿地事宜。 指导区域开展相关工作。 完成公司分派的其他工作。 第三章 项目可行性研究报告编制模型 1 项目决策背景及分析 1.1外部环境 1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.2内部因素 1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 2 项目概况 2.1宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。 2.2宗地现状 1）四至范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。