万科假日风景.docVIP

万科中北镇假日风景项目分析 项目背景 2004年10月，招商地产公司之控股子公司深圳招商地产与万科企业股份有限公司之下属子公司天津万科房地产有限公司签署了《合作经营兴海公司的框架协议》，合作开发兴海公司拥有的西青区中北镇项目，该项目占地228,551平方米，地价总额20,056万元。 楼盘概况 中北镇假日风景项目占地面积22.86万平方米，建筑面积29.71万平方米，一期计划开工25栋楼，包括公建与住宅，建筑面积总计9.6万平方米，计划2005年12月竣工，其中2005年7月30日小一期开盘，大约推出230套住宅，共8栋楼，建筑面积近3万平方米，剩余楼盘依市场情况近期陆续推出。 交通条件及外环线新津杨公路西行1.5公里公共便民6号线通那里。项目假日风景的，洋房设计，从90到150多分为情景洋房、院景洋房、瞰景洋房和宽景洋房。 2院景洋房基本属于普通多层和情境洋房相结合的产物，在两室的户型设计中，基本都是传统的阳面主卧+客厅，阴面次卧+厨房，3.6米的卧室开间与4.2米的客厅开间，12米左右进深，适当缩小阳台的面积使总面积控制在90—100平方米，符合目前的市场需求，三室的户型中，结构紧凑，只有一个卫生间，近7米横厅源自清景洋房设计，对两个次卧室和阳台面积很好的控制保证了总面积不到120平米。 3瞰景洋房在一期产品中只有一栋，位于住区景观核心位置，迎合中心广场，瞰景洋房配置了独有的观光电梯，美景尽收眼底，不过从规划图和户型图上分析，中心广场位于楼栋北面，而观光电梯却设置在楼栋南面，实在有些让人费解。另外，在小高层的住宅中同样引进了情景洋房的设计元素，140平米的三室两厅两卫户型中，同样采用了近8米横厅，户型结构设计紧凑，双向入户方式设计，考虑细致，更加人性化，稍微遗憾的是楼体结构没有进行挖槽处理，大部分主卫是暗卫。 4宽景洋房是最有创新精神的产品了，尽管这种户型设计在其他城市已出现过，但是在天津，我们还是第一次看到。宽景洋房大部分分布在住区最外部，面向城市街道，还有一部分处于住区中，为东西朝向。宽景洋房基本都是两室住宅，整套面积保持在100平米左右，7米多的超短进深设计，从功能布局上看，两个卧室和客厅放在一侧，厨房卫生间放在另一侧，如果单独拿出一套户型来说，除了各功能结构的摆放有创意之外，也没有其他可说得了。但是结合着宽景洋房在社区中的楼体摆位，我们不得不佩服万科在做产品时，体现出的对客户的尊重以及他们的职业态度与专业水准，宽景洋房把卧室与客厅一侧朝向社区，厨房和卫生间的一侧朝向城市公路，这样的设计既保证了全阳面朝向，又尽最大可能保证了临路住户不受公路车辆行人喧闹的骚扰；另外，对于靠近社区中心景观带和沿水系方向的宽景洋房，万科又大胆尝试东西向设计，在靠近水系地带，卧室一侧朝东面向水景，倒也勉强接受，但是在景观中心带，卧室一侧全部朝西，确实有些冒险，为了减小西晒带来的影响，在朝西的卧室和客厅窗户外万科都设计了遮阳百叶，面对窗外丰富的景观却要忍受夏日暴晒之苦，这种两难境地客户如何抉择，我们还要持续关注。 成本及售价分析 该项目占地228,551平方米，容积率1.3，建筑面积2971163平方米，地价总额20,056万元，折合成楼面地价为675元/平方米，建安工程费应该是大头，万科为住宅设置一些创新功能，估计会高于1500元/平方米，再加上500元/平方米左右的市政设施费，以及前期费、大配套、公共配套费和贷款利息共500-600元/平方米，在加上销售管理费用以及各种税费400元左右。实际上，在假日风景这个项目中，万科为了追求品质，在建筑方面为住宅设置了自然新风系统、遮阳系统、观光电梯、玻璃雨蓬、排风止逆阀等，在环境方面采取人工湿地、雨水搜集等技术处理社区湖水循环，这些都会增加项目成本。依稀记得水晶城项目开盘时，它的公寓起价不到3200，而在01年末《天津万科玻璃厂项目可行性研究报 1