千舟湾项目可行性研究报告.docVIP

附件1 海南博鳌千舟湾项目 可 行 性 研 究 报 告 大通房地产开发有限公司 2005年5月 目 录 第一部分 项目概况 3 第二部分 土地取得方式 6 第三部分 市场研究 8 第四部分 规划设计分析 15 第五部分 开发计划安排 16 第六部分 投资收益分析 17 项目概况 项目基本情况 本项目位于海南省琼海市博鳌亚洲论坛特别规划区千舟湾地块内，距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。 该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平方米，规划容积率为0.6，设计层高为≤5层，周边市政配套设施齐备。 周边建设现状 博鳌镇濒临南海，这里的自然生态保护得近乎完美，被联合国环保专家称为世界上保存得最完美的江河入海口博鳌水城内已建成超五星级的博鳌金海岸温泉大酒店、四星级锦江温泉大酒店、亚洲唯一的全岛型林克斯风格高尔夫球场、别墅、专家楼、休闲娱乐设施等。内外交通畅通，融酒店住宿、会议接待、别墅度假、高尔夫运动、温泉疗养、水上旅游观光等功能于一体的初期规模。龙潭岭山景度假区、千舟湾区域内的河畔酒店、主干公路及市政建设。此外还将进行民俗文化村及商业、娱乐业的开发和建设。全面建设和完善多功能的旅游设施、市政基础设施和服务设施，跨身世界一流的旅游度假胜地。 土地取得方式 土地概况： 本项目用地（千舟湾600亩）已于2000年办理国有土地使用权证，土地所有者为海南博鳌投资控股有限公司，土地用途为旅游，使用年限至2055年10月31日。该宗地分为二个地块：东北部地块北邻朝博路，约224亩，西南部地块南临万泉河道，约376亩，之间有人工开挖河道相隔。该宗地西侧为已开发建成的蓝色海岸别墅区，东侧紧邻永久科技（临安恒晟房地产公司）的100亩用地（现闲置），再向东与金海岸酒店隔河相望。 土地取得方式： 本宗土地所有者海南博鳌投资控股有限公司成立于1999年8月，注册资金3亿元。2004年5月，中信国安集团收购了博鳌控股70%股权，正式入主博鳌。大通房地产开发有限公司系中信国安集团下属子公司，该宗地可通过内部关联交易方式将国有土地使用权转移至大通公司名下。 市场研究 宏观市场条件—复苏势头明显，博鳌突显潜力 海南房地产目前供销衔接良好。2000年至2003年，全省商品房竣工总面积257.82万平方米，其中住宅233.08万平方米，占90.4%；销售总面积287.01万平方米，其中住宅269.2万平方米，占93.7% 。据统计部门2003年调查的48家企业，商品房空置率为9.1% 。 2003年，海南省商品房每平方米价格为2122.8元，比上年同期上涨18.6%。部分城市的部分地段房价涨幅则远远大于以上数据。 特别是三亚的房地产价格一直在高位运行，从而给琼海、博鳌等地的房地产价格提升打开了空间。 2004年一季度，海南共销售房屋11.25万平方米，比去年同期增长86.9%，其中住宅销售面积10.74万平立米，占全部房屋销售面积的95.3%，比去年同期增长78.7%。 海南房地产市场特征—岛外置业需求增加 岛内除旅游产业外，缺少足够有效的第三产业支持，没有创造大量就业机会和理想的薪酬标准，岛内居民购买力有限。 岛内大部分地区城市化程度低，除海口、三亚外，几乎没有足够规模的城市，房地产市场还处于小规模发展阶段。 据海南省政府统计信息显示和我司对琼海碧海苑、万泉豪庭等高档项目的调研， 60-70%的购房人来自岛外。 来自岛外的养老、过冬、度假和投资为目的的购房群体是海南地产市场的主要消费群体。 旅游度假方式的改变 从我国现状来看，旅游业发展迅猛，我国出游人次已是世界第一，旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年２４％以上的增长幅度。每年１１５天假期使度假消费成为时尚。 分时度假产品：存在一定数量的客户群体，但对于国人生活习惯和消费观念来说，分时度假过于前卫。 产权酒店产品：市场曾经形势很好，但此起彼伏的产权酒店纠纷，使这个缺乏相关法规制约的产品产生了信任危机 周边项目案例分析： 博鳌蓝色海岸 规划设计指标 占地面积：188220平米； 建筑面积 ：34653平米； 别墅数量：115幢； 容积率： 0.199； 设计公司：香港许李严建筑师事务所 严迅奇、韩国履露斋建筑师事务所 承孝相； 户型种类：9种，其中A－E为严迅奇设计，F－I为承孝相设计； 户型面积：229平米（3种）、 251平米（1种）、 318平米（2 种）、 330平米（1种）、410平米（1种）、 416平米（1种）； 户型格局：3居-5居 产品特点 规划布局上采用开挖河道划分组团，最大限度