第1章概论 房地产投资分析 教学课件.pptVIP

1.2 房地产投资分析概述 1.2.1 房地产投资分析的概念与目标 1.房地产投资分析概念 房地产投资分析，主要是指房地产投资机会的选择和项目投资方案决策，是房地产开发和经营过程中一个重要的阶段。房地产投资分析研究的基本任务是进行房地产投资项目的可行性研究和项目评估。 2.房地产投资分析的目标 （1）总结房地产投资的经济规律 探讨应用产权、法规、规划、计划、市场、行政、技术、信息和知识等作用的机制和机理，提高房地产投资的成功率。 （2）探讨房地产投资分析的科学方法 房地产投资分析的方法所依据的基本原理是成本-收益分析。要提高房地产分析成果的科学性、正确性、预见性和实践性。 （3）制定房地产投资合理决策的规范和制度 房地产投资要取得成功，就要努力克服投资者对房地产投资的盲目性，还要减少政府对房地产投资市场的过度干预。 3.房地产投资分析的阶段 （1）投资机会研究 房地产投资机会研究的主要任务是对投资方向提出设想，选择有利的投资项目。主要内容有：地区概况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境等。 （2）初步可行性研究 初步可行性研究，又称为预可行性研究。它是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 （3）详细可行性研究 详细可行性研究，即通常所讲的可行性研究。要对项目进行深入细致的技术经济论证，重点对项目进行财务效益和国民经济评价，经过多方案比较选择最佳方案，确定项目投资的最终可行性选择依据。 （4）项目评估 项目评估是决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询评估单位等代表政府管理部门，对建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。 1.2.2 房地产投资分析研究的任务 1.房地产投资分析的可行性研究 （1）房地产投资项目可行性研究的依据 ①国家和地区制定的方针、政策和长远规划。 ②批准的项目建议书和同等效力的文件。 ③政府主管部门批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施建设规划。 ④地区自然、经济和社会情况等基础资料。 ⑤有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 ⑥国家规定的有关经济参数和指标。 ⑦开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 （2）房地产投资项目可行性研究的内容 ①项目的概况。 ②项目用地的现状和拆迁安置方案。 ③市场预测和建设规模的确定。 ④规划设计方案的构想。 ⑤项目的建设资源和建设条件。 ⑥项目环境影响和环境保护评价。 ⑦项目开发组织机构和人员培训计划。 ⑧项目实施计划和进度要求。 ⑨经济效果的分析与评价。 ⑩结论和建议。 （3）房地产投资项目可行性研究的作用 ①房地产投资项目投资决策的依据。 ②房地产投资项目建设资金筹集，向银行等申请贷款的依据。 ③房地产投资商与有关部门或企业签订协议、合同的依据。 ④房地产开发商开展工程设计工作的依据。 ⑤环境保护部门调查房地产开发项目对环境影响的依据。 ⑥房地产开发商向政府有关部门申请建设执照的依据。 2.房地产投资项目评估 （1）房地产投资项目评估的主要任务 ①全面审核房地产开发项目可行性研究报告中反映的各项情况是否属实。 ②分析房地产开发项目可行性研究中各项指标，包括各种参数、基础数据、定额费率在选择等，是否都正确。 ③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断房地产开发项目投资的经济效益和社会效益。 ④分析和判断房地产开发项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目投资做出最终决策。