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万科俊园项目的思考 与服务和高档相关 与休闲和享受相关 与商务和生意相关 与繁华和便利相关 与投资和收益相关 问题界定和结构化分析 制定战略发展方向 项目定位 价值提升策略 市场印证 客户印证 武汉德思勤房地产顾问有限公司 TASKIN PROPERTY CONSULTANT (WUHAN) CO.,LTD. 本报告是严格必威体育官网网址的 武汉德思勤房地产顾问有限公司 TASKIN PROPERTY CONSULTANT (WUHAN) CO.,LTD. 谨呈：武汉市万科房地产有限公司. 我们的一切行动都将以现实条件为基础，以共同目标为导向 以超过5700元/ 均价，实现1.8万㎡/月的快速销售 重塑万科城市中心住宅产品牌形象 这是一场必胜的战役，只许成功，不许失败！ 我们的目标 项目分析 本项目位于汉口中心城区，紧临一环线。 项目背景：本项目因前期定位等问停工近10年之久，形成一定不良影响。 项目位置：位于繁华的汉口中心城区。 万科俊园 本项目设计为城区高层小户型项目，地块周边交通功能强大，对居住有影响 用地性质：商住用地，总建筑面积4.3万㎡；其中住宅3.8万㎡，商业0.5万㎡，车位：200个 项目特点：共650户，50-80㎡ 出入口：解放大道，香港路，模范路。解放大道立交桥即将竣工。 大 道 香 港 路 解 放 模 范 路 本项目 驾 校 居民区 海事大楼 世纪皇冠 融科置地项目 (待拆迁) 立交桥 居民区 项目现状及四至 地块现状 北至 南至 西至 东至 驾校 模范路 解放大道 香港路` 本项目已进入桩基施工阶段 产品分析 产品设计创新 具有一定竞争优势 万科产品 中环新天地 区域及项目属性分析 立交桥对居住舒适性影响较大 地块基本为东南-西北朝向 居住舒适性差 交通便捷，配套完善 拥有万科品牌强大支持 精装修 融科智地项目折迁已启动。 休闲、交通、商务、娱乐功能较强，影响居住氛围。 紧邻武汉市一环线 两面临主干道，紧邻香港路休闲娱乐一条街 与车站路、球场路隔解放大道相望。 诠释 城市中心高层小户型项目 产品有优势 项目属性 周边改造力度大 居住氛围较弱 位于武汉城市中心 繁华的都市中心。与老城区城市脉络相连 区位属性 属性 问题界定和结构化分析 制定战略发展方向 项目定位 价值提升策略 市场印证 客户印证 ？ R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 13万㎡，618户 19万㎡，1250户 7.7万㎡，452户 规模 解放公园路 解放公园路 台北1路31号 位置 4100元/㎡ 4400元/㎡ 5800元/㎡ （精装修） 价格 8个月销售90%，销售顺畅 80-130㎡ 小区规模，解放公园路地段 金色华府 二个月销售不到10%，销售情况不理想。 115-135㎡ 解放公园路地段 王府花园 青少年宫景观，台北路地段 主要卖点 一期推出80套，4个月销售约70%。销售情况不理想。 销售情况 90-180㎡ 主力户型面积 中侨观邸 市场： 目前汉口在售高端住宅项目 S：情境（situation）：项目背景事实 普遍以地段或景观作为第一卖点。 楼盘规模具有较大优势。 单栋高层楼宇销售阻力较大。 单价超过5000元/㎡，销售阻力明显增加。 汉口高端住宅项目特征 S：情境（situation）：项目背景事实 普通居家型物业不能作为本项目发展方向 7个月 70% 30-50 ㎡ 地理位置 4600元/ ㎡ 2.73万㎡ 解放大道永清街 俊华邪苑 一元路7号 桥口仁寿路 桥口解放大道204号 位置 4400元/ ㎡ 4000元/ ㎡ 4300元/ ㎡ 价格 1.7万㎡ 4.02万㎡ 万㎡ 规模 3个月 A栋65%,B栋未售 42-48 ㎡ 地理位置 金叶SOLO 4个月 60% 38-70 ㎡ 地理位置 锋尚时代大厦 地理位置 主打卖点 销售期 60% 销售率 39-60 ㎡ 户型面积 中环新天地 S：情境（situation）：项目背景事实 市场： 目前汉口在售小户型项目 前进一路 前进一路 京汉大道老火车站对面 位置 4300元/ ㎡ 4300元/ ㎡ 4300元/ ㎡ 价格 2.8万㎡ 5.9万㎡ 1.9万㎡ 规模 8个月 90% 30-70 ㎡ 地理位置 华智翡翠星空 5个月 60% 30-120 ㎡ 地理位置 景江华庭 地理位置 主打卖点 3个月 销售期 60% 销售率 户型面积 时代美博城 S：情境（situation）：项目背景事实 市场： 目前汉口在售小户型项目