鑫贵名苑——阶段性推盘策划案PPT.pptVIP

* L/O/G/O 鑫 贵 名 苑 阶段性推盘策划案 2012年11月 河南.郸城 目录 国家的宏观市场状况 郸城县简介及房地产的微观市场 本案SWOT分析、产品深度剖析 目标客群定位、宣传策略、蓄客策略 4 1 2 3 在推盘之前，我们需要解决的问题！ 前言 一个项目在取得销售成功的前提下，必须要准确的把握动态的市场，根据不断变化的市场去深入分析，寻找准确的切入点，方能在一场瞬息万变的市场中取得销售的成功。 我们目前要解决的首要前提，就是对市场的深化分析。 目前中国的宏观房地产市场是怎样的？ 从2011年下半年房地产市场受国家调控的影响进入低迷期以来，直至2012年8月房地产宏观市场才有所好转。 是什么让房地产市场有所好转——刚需的释放！ 但通货的现状出现进而限制了一批中低收入的刚需购房者。 大环境下的房地产市场在2012年并没有价格的涨幅。 多数地区的房地产市场出现了量价齐跌的现象（贵阳、芜湖、合肥等很多地区）。 国家继续对房地产的宏观调控。 住宅银行按揭贷款的审批难度大大提高，限制了购房户。 多数刚需者在逐步改变对住房的需求程度，转变购房态度以租房为主。 在目前中国房地产现状下如何挖掘销售？ 首先要明确现阶段的商品房购买客户是谁？ 这些购房客户都活动在什么地方，如何捕捉到他们的信息？ 如何通过有效的媒体宣传，让以上购买客户获取楼盘的销售信息？ 如何利用媒体信息的内容吸引客户？ 这些购房客户最关注、最关心的是什么？ 购房后如何保证其按揭办理的顺利，开发公司资金的快速回笼？ 以上问题将是我们需要解决的重要课题！ 郸城县的微观市场 银行贷款 近两年银行对房地产的按揭贷款审核、房款难度提高，阻碍了房地产商的资金回笼。 国家调控 国家对房地产市场的宏观调控，影响了房地产的发展。 刚性需求 目前住宅市场主要是刚醒需求的客户，因此销售量大大降低（投资客群流失、限制多套房业主购买、房产价格不涨等） 当地的经济 当地居民的经济收入较低，房地产的投资能力相对较弱。 通过以上4个主要因素分析，郸城县房地产市场与国内其他县级城市的情况一样。 对以上资料分析之后，我们下面要做什么？ 我们将回到项目本身——SWOT分析 中国房地产宏观市场 郸城县 简介 郸城县微观市场 本项目SWOT分析 SWOT分析，也叫做优劣势分析。目的是通过对本项目的深入分析，进一步了解本案在当地房地产市场中存在着什么样的竞争力与劣势，并提炼项目本身的核心卖点及价值！通过扬长避短的营销策略，锁定目标客户，达成理想销售目标。 1、地段优势：位于人民广场旁。 2、规划优势：位于城市规划发展的趋势方向。 3、开发优势：目前已进入2期。 4、景观优势：西侧有河流，未来小区落成后将是一个自然景观。 5、天然温泉到达各户。 1、住宅的面积较大，对销售有一定压力。 2、西北侧有临时垃圾站，影响其销售。 3、项目旁边商业氛围不浓，影响商铺销售进展。 1、城市人民广场旁边，绿化及景观较好。 2、城市向南发展，本案位于城市南侧。 3、项目开发顺利，销售情况良好。 1、环境因素，西北侧的垃圾站会影响销售及居住。 2、未来当地其他住宅楼盘的入市，将会分流一定的客户。 优势 劣势 机会 威胁 本案产品深度分析 面积较大（141平米）；购房门槛较高。 刚需客群所需面积一般在（80--110平米），产品与客户需求有差距。 格局问题：一拖三商铺市场上较为少见，产品竞争力太弱，3层价值较低。 面积较大，增加了销售的难度，提高了客户投资的门槛。 近期计划所推出的物业为本案二期项目，为了在推盘过程中达到理想的销售目标，现对即将推出的二期物业进行深度分析！ 9号楼住宅 20、21号楼住宅 17\18\19号楼商铺 面积较大（141平米）；购房门槛较高。 刚需客群所需面积一般在（80--110平米），产品与客户需求有差距。 目标客群的定位 了解了宏观与郸城的微观市场，我们要如何挖掘目标客户？ 了解了当地的购买实力，当地的主力购买人群，该如何挖掘？ 在各项调控环境下，该如何定价？ 深入剖析了本案的产品，该如何寻找目标客户？ 以上问题的解决，将是决定目标客户的关键！ 目标客群的定位 有一定购买实力，且属于刚需的购房群体。 当地的事业单位工作人员、企业员工、公务员。——主要客群 外出务工、有一定积蓄的打工者。——主要客群 县城辖区各乡镇计划搬迁至县城城区居住的客群。——主要客群 由于拆迁还原、旧屋改造等更换房屋的客群。——次要客群 改善居住现状（面积太小或其他）的客户。——次要客群 结婚需求买房的客户。——次要客群 机关、事业单位、企业单位的客群：他们上班比较固定，经常出行于上班及住所的路上及所在的单位。