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长清校区校内周转房物业管理方案 （讨论稿） 依据《物权法》、《物业管理法》和鲁政办发(1998)35号文，事管发(1999)1号文，参考小区物业社会化管理以及高校教工住宅物业管理的有关做法和案例。提出如下方案。 一、校内周转房小区物业社会化管理方案 1、成立具有业主委员会性质的校内周转房住户自治机构，可以称为自主管理委员会（简称自管会）作为权力主体，要具备房屋产权变更后，与合法业主委员会的可过渡与可对接性。初期可考虑每单元住户推选或指定一名代表，组成代表会议，审议“入住须知”、“物业管理方案”等文件。并代表全体住户利益，讨论表决以上文件，通过住户签署后生效。 2、由住户自治机构与校资产管理部门配合，选择、监督物业管理单位，制订小区管理办法，对校内周转房小区进行综合管理和服务。 3、由住户自治机构所选定的物业服务单位收取、管理物业经费，物业经费实行全成本核算，由住户按居住面积分摊收取。物业服务单位自主经营、自负盈亏，学校不再负担。物业经费预算项目及标准参考意见，见附件《长清校区转房物业管理经费分项报价表》。 4、由住户自治机构与校资产管理部门配合，依据法律和学校有关资产管理制度，协调住户与住户、住户与学校、住户与物业服务单位的产权利益和物业服务利益等关系及矛盾。 由于该区在校区内，以上方案没有包括保安工作及费用在内，建议保安工作由校卫队在校区内统一负责。 如选择后勤管理，提出以下附件1、附件2建议性意见及方案，供参考(其中一次性投入，由后勤先投入，后折旧归还)。 二、物业服务工作内容 1、按校方要求管理周转房区内运转秩序； 2、区内楼宇内外公共区域的保洁工作； 3、生活垃圾收集与处理（不含装修建筑垃圾）、化粪池清理工作； 4、区内公共区域卫生消杀工作； 5、区内绿化区养护管理； 6、户内自用部位、自用设施的维修（按本文附件一、附件二的规定办理）； 7、区内及楼宇共用部位、共用设施的维修管理问题，由于我校职工公寓为周转房的特殊情况，无法按照《事管发(1999)1号文》的精神办理。特建立教工公寓共用部位、共用设施维修基金，在后勤处挂账积累，以楼宇单体为单位计算。需使用时，由该楼全体住户同意并签字方可使用。不足部分，由住户按住房面积来分担； 8、陆续推出的供住户选择的其他有关有偿服务项目。 三、长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表 经计算整个山东中医药大学校内周转房小区，按平方米计算，按每平方米每月0.45元收费。具体核算如下： （一）共用部位、共用设施维修基金每平方米每月0.1元（二）人工费明细表 岗位 人数 工资标准 月工资额 备注 经理 1 1800 1800 保洁绿化主管 1 1200 1200 维修主管兼内勤 1 1200 1200 保洁员 14 600 8400 `绿化员 5 600 3000 工程维修人员 4 800 3200 小计 26 18800 保险费 20.55% 3863 加班及福利费 8% 1504 工资总额的8% 费用合计 24167 （三）办公费明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计 办公费及保洁绿化水电费 交通费 日常租车费用 200 通讯费 电话费 电话1部，平均每部每月300元 300 手机费 手机1部，平均每部每月300元 300 服装费 管理人员 夏装2套，150元/套，冬装2套，300元/套（按两年折旧） 113 工人 夏装2套，100元/套，冬装2套，200元/套（按两年折旧） 600 水电费 每月600元 600 员工宿舍租用费 每月500元/两间 500 办公用品费 概算 200 合计 2813 （四）固定资产折旧费 费用项目 子项目 数量 单价 费用小计 备注 办公设备原值 电脑 2 5000 10000 水电收费及管理 打印机 2 1500 3000 电话机 1 150 150 办公及维修值班 办公桌椅 经理 1 800 800 管理人员 2 300 600 其他 6 300 1800 文件柜 经理 1 800 800 部门 3 400 1200 沙发、茶几 1 3000 3000 保险柜 1 1000 1000 工具设备 数字万用表 1 200 200 管道疏通机 1 1500 1500 冲击钻 1 1000 1000 高压水枪 1 1500 1500 剪草机 1 5000 5000 台钻床 1 2000 2000 电焊机 1 1000 1000 兆欧表 1 1000 1000 修边机 1 6000 6000 工具柜 2 500 1000 小推车