研究报告之阳光业态报告.docVIP

二、项目业态定位研判与建议 项目业态定位所需经济技术指标 1、规划总建筑面积：21740平方米 2、规划总建筑面积：56910平方米 3、其 中：地下商场营业（含仓储）面积 41359 平方米 消防疏散通道面积2238平方米 斜坡绿地下夹层仓库面积 2313 平方米 地下停车库面积及车道面积 11000 平方米 4、中心广场面积：8500平方米 5、绿 化 面 积：6870平方米 6、绿 化 率：31.6% 7、建筑容积率：2.62（地下） 8、停车数：停车位230~244辆（地下） ⑴项目具体业态与功能定位分布与比例建议 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 位 置：①过街通道 业态特点：项目开业与磨合期间的成败关键所在，如无法利用其来吸引南大街北面中心商圈的人流的进入，或更甚者由于其在业态形象上令市民起到厌恶感，将大大打击项目的业态核心竞争力。 业态定位：以感官视觉上的创新为吸引点与结合部分精品小商铺（控制其业态的档次与外观装饰效果） 主题分区：流行前线 占用面积：略。。。。。。 经营模式：只租不售 业态比例：略。。。。。。 层 高：略。。。。。。 得房率：略。。。。。。 间隔方式：略。。。。。。 位 置：②地下负二层 业态特点：项目地下“门脸”所在，亦为本项目之“鸡肋”所在，若处理不当便会有“吃之无味，弃之可惜”的风险。 业态定位：餐饮：美食广场、餐馆食肆、食品专卖（以中小店面间隔出小吃美食城、咖啡物语、情侣西餐厅、回转寿司、肯德基、雪糕店）； 综合服务：商场管理中心 ；公共机构：工商局驻场地办、派出所驻场办 主题分区：世界美食城 占用面积：约3968平方米 经营模式：对外招商、部分出售（产权连带经营权） 业态比例：7% 层 高：4.2米 得房率：建议约60%~65% 间隔方式：部分开放式、主要为独立店面式 位 置：③地下负一层 业态特点：本项目人流聚集中心点 业态定位：大型百货店（如：青岛百盛）、大型零售店（易初莲花）、大型电器特卖场（如：国美电器）；部分小型个体精品或品牌家电、家庭电脑、音响器材、通讯器材、灯饰及其他较高档五金构件。 主题分区：海洋之心 占用面积：（除已确定的易初莲花占12000平方米外）约占6400平方米 经营模式：（除已确定的易初莲花租用外）部分出租、部分出售产权（只出售产权，经营权与管理权自控） 业态比例：30.3% 层 高：4.5米、5米（易初莲花超市） 得房率：建议约60%~58% 间隔方式：大部分开放式、少量搭配独立店面 位 置：④地上一、二层 业态特点：项目业态核心竞争力的表现力所在，成败在此间，创造市场者得天下。 业态定位：服饰用品（男女服装、服饰、领带、皮具、鞋袜、童装、内衣）、珠宝首饰（金银首饰、珠宝玉器、钟表、眼镜）、医药保健及化妆品（药房药店、化妆品专柜）、餐饮美食（美食广场、餐馆食肆、食品）、休闲娱乐（音乐厅、咖啡茶座、娱乐电玩城、小型精品影院、童装与玩具反斗城）、文化用品（图书、音像、文具及其它的文化用品）、公共机构（银行及其它的服务机构）。 功能分区：黄金海岸城中城 占用面积：地上一、二层 经营模式：租售结合 业态比例：32.1% 层 高：4.5米 得房率：建议约55%~50% 间隔方式：大量采用独立店面方式、少部分采用开放式 位 置：⑤顶部夹层(由于顶部夹层为本案工程款项抵顶物业在此不再敷述。) 业态特点：略。。。。。。 业态定位：略。。。。。。 功能分区：略。。。。。。 占用面积：约占2010平方米 经营模式：略。。。。。。 业态比例：3.5% 层 高：4.5米 得房率：略。。。。。。 间隔方式：略。。。。。。 位 置：⑥地上二层加层 业态特点：创新的业态配套布局 业态定位：广式茶楼、食肆、中档餐饮 功能分区：独立划分区域名称 占用面积：约占960平方米 经营模式：出租 业态比例：1.7% 层 高：4.5米 得房率：略。。。。。。 间隔方式：独立门面 位 置：⑦海螺体构筑物 业态特点：本项目商业门面的主要室外标志性景观型建筑，主入口之一 业态定位：独立区域对外招商，引起市场强烈反应，按市场反映具体规划业态 功能分区：独立划分区域名称 占用面积：约占417平方米（共可分三层，首层面积约25