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浅谈我县直管公房　　直管公房就是产权属国家所有，由房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。我县直管公房自诞生以来，至今已走过50余年的历程。在这期间，它从小到大，由弱变强，再由盛到衰，几经波折，曲折发展。直管公房在特定的时期为全县社会稳定、经济发展、人们安居乐业提供了重要的住房保障，起到了十分重要的作用。现在，直面我县国有直管公房，我们不仅要进一步加强对公房的管理，同时，还要在深化改革，转变经营机制，盘活存量房地产等方面积极探索，使直管公房保值增值，更好地为经济建设和人们的居住生活服务。　　一、直管公房的昨天——变迁篇国有直管公房最早在我县出现是在20世纪50年代初，公房的来源主要由三部分组成：一是管理机构自建房屋部分，二是没收地主及资本家的房产部分，三是代管房产部分。对公房进行规范化的管理，始于1963年春，45年来，公房面积由少到多，再由盛到衰，几度沧桑，几度变迁。伴随着公房的发展，其公房管理机构也经历了几个阶段。第一阶段：从诞生到1963年。管理模式主要由当时的街道办指派人员代管代收租金，没有固定的管理机构和管理人员，管理随意性大；第二阶段：从1963年到1976年。这一时期的管理由县财政局负责。随着公房规模扩大，原先代管的模式已不能适应公房发展的需要，急需一个专门的机构来负责全县的直管公房的维护管理。1963年3月，财政局根据需要，内设了一个专门的管理机构——XX县房产管理委员会。由房管会来负责全县直管公房的维护、收租等管理工作。第三阶段：从1976年到2002年。主管部门为城建委，这一阶段不仅是公房发展的高峰阶段，同时，也是管理机构逐渐规范的时期。管理机构由房管会更名为房管所，再更名为房管局，管理人员也从几个人发展到二十多人，一批从事房管业务的专业人员充实到房管队伍；第四阶段：从2002年至今。2002年县政府根据房地产业迅猛发展，提升房管工作的地位，将原房管局由城建局划出，升格为政府直属事业局。这时的公房管理只是房管局众多职能中很小的一个组成部分，公房面积逐年减少，公房职能逐渐萎缩。　　二、直管公房的今天——现状篇公房面积从40000余平方米下降到现在的3000多平方米，这是社会发展的必然趋势。随着经济社会发展和我国城镇住房制度改革逐渐深入，广大城镇居民对住大房、住好房的愿望越来越强烈，越来越多的人们把目光投向购买布局合理，使用方便的商品房和房改房，不再只满足于租住低矮、破烂的直管公房。在这种大趋势下，县委政府于1997年、2002年两次作出向社会公开出售直管公房的决定。这样做，不仅引导了广大居民由以租房向购房方向发展，而且发挥了公房的最大潜能，为城市基础设施建设筹集了大量资金，降低了国有资产流失的风险，同时也促进了城镇建设的快速发展。从目前3000余平方米的公房现状看：一是分布的地理位置偏僻。我们掌握的情况是：西关街有公房2500M2，占公房总面积的70%；东门街、十字街有公房1000M2，占公房总面积的30%。二是房屋类型单一。所有的公房都是土木、木结构的平房，以前自建的一此简易楼房，也都先后出售完毕。三是房屋安全隐患严重。由于经过1997年、2002年两次公开出售，好一点的都卖了，所剩的公房全部属于木结构和土木结构平房，因建成时间长，维护跟不上，85%以上都不同程度存在着安全隐患，木质门窗、椽子腐烂，瓦片脱落是一般的问题，严重的有些房屋基础已开始下沉，墙体开裂、扭曲，已成危房。四是以房不能养房。目前租住公房的有80多户2900M2，其中：低保户、五保户占了48户，其他租住对象也属经济困难户。在租金收取上，物价部门核定的收费标准是1.5元/M2，但目前执行的是：西关街1元/M2，十字街、东门街1.2元/M2的标准。在租金标准几次下调后，有的租房户仍然交不起租金。有些低保户领了低保金后，象征性的交一点点，大部分低保户、五保户从来就没有交过一分钱的房租。按我们签订租赁合同的房屋面积计算，每年应该收取租金5万余元，但实际上每年才收租金不到2万元，这点收费别说对公房的维护，就连保管理人员的工资发放都很困难。近几年，拖欠房租情况越来越严重，累计欠房租已达10万元以上，已经影响到了公房管理部门的正常运转。房屋租出去后而又收不到租金，已经给管理部门带来生存危机，但是在房屋的维护上还不能马虎，需要继续投入资金，整改安全隐患，确保居住户的人身、财产安全。特别是在每年夏、冬两季，更是要加大力度，整修隐患部位，确保防汛、防火期间不出任何安全事故。五是空置房屋越来越多。现有3000余平方米的公房，除签订租赁合同的2900平方米的外，剩下的都是空置的，有600M2。这部分公房虽然空闲，但我们还得投入精力进行管护，以防倒塌灭失和他人侵占，防止国有资产流失。这样以来，造成公房管理成本逐年增加。　　三、直管公房的明天——发展篇直管公房的命运