城市设计—长辛店大街更新改造设计PPT.pptxVIP

城市设计—长辛店大街更新改造设计长辛店大街背景分析保护定位及功能定位 (人文资源分析、商业 市场供需分析、当地居民 需求分析永续发展理论模式 （两权分离模式）保护实施策略设计研究思路框架长辛店大街背景研究城市背景分析 中国处于城镇化急速发展的阶段，如今城市化的主题是“人的城市化”。在城市化为城市带来发展契机的同时也会伴随相应的城市问题。 例如城市扩张使得城市边缘有一定保护价值的区域面临大改大建的命运。 长辛店大街处于这样的境遇，所以在北京南城发展，园博会等机遇下，我们希望寻求出一种更新模式、实施策略、利用专业手段营造出美丽的空间，使它得以复兴，并得到可持续的发展。长辛店大街背景研究区位研究古镇长辛店位于北京市丰台区永定河西岸，卢沟桥畔.距离西三环约15公里长辛店大街背景研究 长辛店古镇同北京南城特别是原宣武区及广安门地区明清两代的胡同文化息息相关，一脉相承。其中长辛店有众多的胡同，大约有 70 条，到今天基本保持完好，但大多不叫某某胡同，而称之为某某口，或者某某里。叫口的有：车站口、米家口、娘娘宫口、祠堂口、南当铺口、留养局口、火神庙口等等。叫里的有：盛德里、平安里、成合里、育英里、同福里等。叫法不同却都是胡同。拿大寺口来说，一条胡同中，还分出了四条小胡同。这些胡同大大小小加在一起有六七十条，长辛店镇应称得上北京胡同最多、最集中的地方之一了。长辛店大街背景研究背景研究总结 我们根据长辛店大街背景研究框定了它的目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，改造参与群体为政府、商家和当地居民。必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径。通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期繁荣。保护定位及功能定位——从长辛店大街自身资源条件出发，依据市场的供需状况来明确长辛店大街的保护定位与功能定位长辛店大街物质环境与人文资源分析商业市场供需分析当地居民需求分析项目定位功能定位统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善租约管理统一物管有助于建筑 空间的维护 和保养统一营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益，避免恶性竞争统一运营管理统一服务监督有助于经营者间协调和合作，由管委会指导、协调、服务、监督租户的经营活动，保证商业高效运转。建立统一经营管理体系的基本前提是实现产权（所有权）与经营权的分离（即“两权分离” ）永续发展理论模式（两权分离模式）——根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主要有三种，我们建议：长辛店大街改造初期需充分发挥政府主导作用，宜采用“政府返租制”模式启动股份公司制收购所有权政府返租制操作方式产权所有人以产权作价入股成立股份公司，市场化运作政府收购商业所有权，成立管理公司或委托管理公司进行运营管理政府以约定租金收购经营权，然后委托商业管理公司进行对外统一招商和运营管理产权属性产权分散产权统一产权分散实现条件80％以上产权人入股合理的股权、分配制度80％以上的产权收购合理的补偿标准80％以上的经营权收购政府给予租金收益保证政府职责政府前期宣传引导政府协助股份公司成立提供政策保障指导经营业态业种政府拥有所有权对街区的运营给予指导、控制政府与产权人的租约关系对街区的运营给予指导、控制永续发展理论模式（两权分离模式）高示意性街区商业价值建议模式政府投入和参与度政府返租制实际价值政府返租制向股份公司制转变股份公司制市场估计价值低市场认知度（开街时间）低高街区改造综合效益选择原则具备可操作性，容易执行，产权人易接受；政府投入小；产权人集体参与；政府可引导但不直接参与；可市场化运作；一旦条件成熟，市场可以正确评估长辛店大街商业价值，“股份公司制”的模式可以看作“政府返租”模式的市场化演进版永续发展理论模式（两权分离模式）保护实施策略保护基本框架长辛店大街历史文化街区形成商业集聚片区、居住片区、文化体验片区面利用当地现有资源要素提出保护基本策略总结当地先存问题提出空间环境保护实施策略线传统的口文化形成长辛店大街基本肌理，保证了文化的延续。点娘娘庙、天主教堂、火神庙等形成传统文化体验点。自然环境要素位于北京城南急剧发展地段、园博会的召开历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号、传统古驿站的历史底蕴人文环境要素人工环境要素明清格局＋清末民初建筑＋名胜古迹保护实施策略空间改造策略问题：沿街建筑和居住建筑形式不规整，整体风貌不协调策略：1.寻求当地古建筑特色和文化符号，建造修缮当地特色古建筑。 2.符合当地肌理的前提下，对建筑内部进行符合现代人生活的 改造，进一步完善当地居民居住环境。 3.利用相应的院落进行改造，研究使用功能和居民居住方式确定几种院落改造模式。在此基础上进行建筑的创新。保护实施策略空间改造策略问题：文化传承的凋零，古驿站