商河嘉源逸居竞标报告PPT.ppt

商河嘉源逸居竞标报告;目录; 市 场 分 析;商河房地产市场分析;1、区域概况;第二部分房地产宏观分析;;2、商河县房地产市场发展现状;③、09年1-11月份走势分析 根据1-11月份商河县房地产市场运行情况和目前的宏观经济形势，全县房地产开发投资继续保持稳中有升的增长势头，增速高于去年同期水平，商品房销售保持持续增长，在价格稳步增长的同时，诸多项目出现热销、抢购的局面。 　　随着整个房地产市场的复苏和转暖，开发企业资金紧张状况有所好转，诸多开发商的投资信心和热情全面增强和提高，房地产开发投资的规模和速度将有所扩大和加快，房地产投资规模和速度的双增效应必将大大带动和促进全县固定资产投资的又好又快发展。 　　近期商河招商引资力度的加大， 2010年整个市场供应会出现井喷的可能，通过调查可以了解，现有项目存量供应、潜在项目供应，2010年全年入市体量会达到40万平米以上，达到历史新高。 2010年的竞争、压力不可避免！;第三部分 商河县房地产市场细分情况;产品类型 ;规模分析;客源分析;户型偏好分析;购房目的分析;竞争对手分析一：御泉名城;位 置：明德路;位 置：油区办酒店南临滨河路以东;竞争对手分析四：齐鲁水郡温泉岛;;竞争对手总结及启示：;本地县级居民十大住房习惯 购房积极性高，但以自住为主，投资为辅，投资意识不强烈； 对地段和价格因素极其敏感； 普遍喜欢正南正北，户型方正的房子； 家庭感强烈，喜欢安定而不喜欢漂泊，并认为房子是家庭的基础； 家庭、血脉关系较重，喜欢与父母、亲属居住位置较近的位置置业； 习惯于攒钱而不喜欢超前消费，大部分人不喜欢贷款消费； 对于居住环境，有一定的身份认同感。比如喜欢政府、学校周边； 注重礼节、面子，房子往往可以给其带来心理与精神满足； 不喜冲动，购房谨慎稳重。较发达地区更加多疑； 口碑传播效果大于任何广告宣传。;　　经过市场分析，我司认为对我项目有几点启示值得借鉴： 产品方面： 以90平米左右的两室和1１0平米左右的三室为主力户型，产品当多样化。 控制成本，以保证价格的竞争力； 避免出现过大和过小的极端户型； 严格保证建筑质量，保证市场美誉度； 通过园林运用、产品附加等手段提升项目竞争力； 赋予项目概念以保证在市场上脱颖而出。;策划推广方面： 必须采取快进快出的销售策略以降低风险； 赋予项目崭新的概念以确保市场独特性； 应注重项目形象建设与核心竞争力建设，以提升项目品味、树立品牌美誉度； 开发商品牌建设与项目推广同步进行，通过项目提升开发商品牌价值； 走低成本、高效率推广路线，兼顾形象与业绩。; 项 目 定 位;第一部分 地块及SWOT分析;拿地分析： 从三四线城市拿地几要素来看： 项目不临近工厂、污染河流等，没有较大的环境污染状况； 基本没有拆迁工作； 项目交通通畅,但到达学校、商业、医院三个主要配套距离较远，属于新区项目； 周边已开发项目带动了地块的成熟。 地块不存在口碑缺陷，县级市场口碑缺陷对项目具有致命的负面影响； 当地房地产开发未出现严重过量； 地块本身本身不具有太多的可操作独特性。;第一部分 地块及SWOT分析;第二部分 定位的依据和原则;1、寻找商河的HCLD项目（定位线索一）;2、地块价值分析（定位线索二） ;地产概念之流派;小结： 　　现代地产营销中，单一的营销概念无法支撑项目的品牌价值。更无法完成本项目的双重战略任务。基于本项目的实际，我司建议，本项目在营销推广中应建立以文化为核心价值的复合营销概念！;小结： 　　即使在未来的商河市场，单一概念越来越无法承受项目尤其是高端项目的需求。以文化为核心的复合概念成为项目定位推广的必然之路。;如何与本区域的其他项目形成差异化？;4、开发商的素质能否支持这一产品（定位线索四）;;第四部分 项目定位 一、产品定位 二、价格定位 三、客户定位 四、推广主题定位 ;客观性——从市场需求角度出发，使产品获得更大的竞争优势， 占据更有利的地位。 差异性——从创造产品的差异化出发，使产品展现独特的个性， 易于分辨。 穿透性——从客户角度出发，唤起并确立产品在消费者心中与众 不同的位置。;案名; 最大限度缩小超小户型及大户型的比例，以最大限度降低成本和销售风险； 一期部分项目交房标准为简单装修； 以90多平米的两室和120平米的三室为主力； 采用落地飘窗，最大限度扩大采光面积； 丰富户型品种，包括跃层、复式、错层等多种形式； 点式建筑保证采光与通风； ;　　隐蔽式衣橱设计，高2.1米，增加实际使用面积，而不计入建筑面积;