安达商务大厦推广策略报告.pdf

安达商务大厦推广策略报告 呈送：安达房地产 提案：嘉意风行广告 我们处于怎样的经济发展环境下？ • 振兴东北的发展东风，大连占有东北亚航运中心、东北金融中 心、物流中心的绝佳发展规划。 • 大大连发展规划，大连意欲成为全国的商贸中心、旅游中心和信 息中心。 东北亚航运中心的发展规划为大连经济的支 柱产业—港口贸易锦上添花。 我们处于怎样的行业市场条件下？ • 房地产交易量增长四成，公寓项目引领市场； • 商品房同期价格上涨11.8%，商务项目价格与往年持平； • 房屋交易面积每件缩小6.47㎡ ，公寓主流需求为60-120 ㎡左右。 • 外地客群购买率大幅提升，市场占有率高达24.9%。 5000-8000元/㎡的公寓项目大量涌现, 成为2004年的市场主流产品。 城市的商务核心区域有哪些？ 各大商务核心区的发展情况怎样？ • 2004年人民路至中山广场CBD波澜不惊，只出现一个写字间新 项目，但人民路至中山广场城市首席CBD地位固若金汤，尤其 新建写字间入住率均在80%以上。 • 新开路CBD遭遇发展瓶颈，商务氛围与租售率直线下降。 • 西安路新建了两大规模化的商业中心，包含单体商务部分，但规 模开发的组成部分使消费者对项目的形象映记模糊。同时，西安 路的商务氛围虽直线上升，但易被商业快速繁荣所淹没。 • 星海湾虽然具有城市第一CBD的庞大规划，但尚未启动。 2004城市各商务片区的发展状况较为平淡， 有利于三八广场商务区的脱颖而出。 商务项目的市场反映如何？ • 写字间：2004年写字间整体的空置率有所下降，同时租金价格也 产生小幅下滑，硬件配套与物业质量的投诉居高不下与较高的价 格，是用户更换写字间的主要原因。 • 商务公寓：2004商务公寓的大热除去公寓的价格优势，日益提高 的硬件配套与物业质量也是一个主要原因。但商务公寓的最大劣 势在于商住混杂，使用不便，大大影响了商务公寓的项目形象。 地段、价格、硬件配套、物业、形象是商务 客群选择写字间为办公场的主要因素。 本案的地理位置如何？ 大连商务贸易核心三角洲图示 本案的地段优势有哪些？ • 以鲁迅路、人民路、五五路三大主干道，三八广场联接中山广 场、港湾广场，成为大连商务、贸易、金融核心三角洲。 • 三八广场生活、商务、商业配套完备，同时是港口至市内旅游的 必经之地，地段价值无懈可击，升值潜力巨大，近年来人气激 增。 • 2004年，三八广场出现多个商务公寓项目，地块被炒热，对其它 核心商务中心构成区域竞争威胁。 三八广场的商务人气短期内将超过人民路， 成为万众瞩目的又一中心商务区。 区域内竞争项目概况 宏孚旺苑 天通金融中心 名仕财富中心 开发商 宏孚企业集团有限公司 天通房地产开发有限公司 名仕房地产开发有限公司 售价 5380-6310元/㎡（认购） 6500元/㎡起（含精装修） 7000-9000元/㎡（简装） 户型 90-160㎡ 45-160㎡ 60-160㎡ 物管费 3.5元/ 月/㎡ 3元/ 月/㎡ 使用率 72% 73% 产权年限 70年 70年 70年 银行贷款 7成30年 8成30年 7成30年 项目定位 经济型商务公寓 三八广场次金融圈新派创意 港湾街国际5A 甲级商务 型商务公寓 空间 主题推广语 旺地·旺运·旺业·旺家