宁波香榭丽洲项目新亚洲院落研展企划报告2006-.pdf

告报年研展企划年研展企 年研展企划2006 香榭丽洲项目香榭丽洲项目 香榭丽洲项目 第一部分 第第一一部部分分 产 品 规 划 建 议 产产 品品 规规 划划 建建 议议 前 言 前前 言言 产品规划应遵循的五大原则： 产产品品规规划划应应遵遵循循的的五五大大原原则则：： 地块的价值：尽量挖掘地块的潜在价值，有效消除地块目前不利条件对  地地块块的的价价值值：：尽尽量量挖挖掘掘地地块块的的潜潜在在价价值值，，有有效效消消除除地地块块目目前前不不利利条条件件对对 销售的影响，降低项目风险； 销销售售的的影影响响，，降降低低项项目目风风险险；； 市场的要求：产品应贴合市场需求，反应目前宁波住宅的发展方向，保  市市场场的的要要求求：：产产品品应应贴贴合合市市场场需需求求，，反反应应目目前前宁宁波波住住宅宅的的发发展展方方向向，，保保 证快速销售； 证证快快速速销销售售；； 纯粹性：如何以专业化来塑造本项目的独特个性，并在宁波的各个项目  纯纯粹粹性性：：如如何何以以专专业业化化来来塑塑造造本本项项目目的的独独特特个个性性，，并并在在宁宁波波的的各各个个项项目目 中脱颖而出？ 中中脱脱颖颖而而出出？？ 保证开发商的最大经济利益和资金回收；  保保证证开开发发商商的的最最大大经经济济利利益益和和资资金金回回收收；； 在开发成功的同时，提升开发商的品牌价值。  在在开开发发成成功功的的同同时时，，提提升升开开发发商商的的品品牌牌价价值值。。 从以上五个方面入手，来评判本案的产品方向 从从以以上上五五个个方方面面入入手手，，来来评评判判本本案案的的产产品品方方向向 地块特性分析 地地块块特特性性分分析析 从地块本身来分析可能采用的产品类型 从从地地块块本本身身来来分分析析可可能能采采用用的的产产品品类类型型 项目概况 项项目目概概况况 地块位置：  地地块块位位置置：：宁横公路以西，潘火安置小区以南，规划福明路以东，中塘河以北  用地性质： 用用地地性性质质：：居住用地，可兼容小型商业设施 地块面积：  地地块块面面积积：：总用地面积118643平方米，其中A1用地74388平方米，A2用地44255 平方米，容积率1.4，绿地率32%，建筑密度20-30%，建筑限高50米 地块现状：  地地块块现现状状：：多数为民房，部分已拆除 项目环境 项项目目环环境境  内部环境： 内内部部环环境境：：地块周边及内部有河流流过，内部环境在目前推出的住宅地块中独树 一帜。 交通环境：  交交通通环环境境：：东临宁横公路，西面为规划中的福明路。目前交通已经较为便利，宁 横公路上的公交路线较多，637（东兴社区-甬港新村），117（甲村车站-体育 馆），111（横溪镇-宁舟新村），526（天马会展中心-曙光新村），368（汽车东 站-鄞州中心区），354（下应镇-南站），规划中的福明路将该地块同江东区紧密 相连。  休闲环境： 休休闲闲环环境境：：档次不高，凭借潘火村的休闲配套。 项目环境 项项目目环环境境 配套环境：  配配套套环环境境：： 学校 学学校校德培幼儿园、德培小学、高教园区8所高校 购物 购购物物潘火农贸市场、上海申友超市、好都多超市、潘火镇沿街商铺 医疗 医医疗疗姚江卫生院、市传染病医院 金融 金金融融鄞州银行、工商银行、建设银行  居住环境： 居居住住环环境境：：从目前的情况来看，虽然周边住宅小区较多，有东莺新村、新