佳兆业项目定位思考.ppt

产品分析：以二房二厅（75—100平方）三房二厅（120—140平方）及四房二厅（140平方以上）的户型为主。户型面积偏大，产品设计舒适性较差。 地块分析小结 把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市调基础上打造引领性物业对市场的号召力； 强调扬长避短：针对本项目的优劣势提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户； 坚持以客为本：在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户利益； 引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。 项目按照容积率1.4进行总体规划，并从分考虑后期达到2.0容积率的可行性，综合而言，在物业类型上具有多种组合的可能性。 前期可通过联排别墅及叠加别墅等高端产品提升项目的总体档次，从而快速树立项目的形象及知名度。 在物业类型的布局上，高端产品类型注重与核心园林结合，在地块受外围环境影响较大的地段布局相对中档的产品。 从目前在售楼盘来分析，目前在售的产品以二房二厅（75—100平方）三房二厅（120—140平方）及四房二厅（140平方以上）的户型为主。户型面积偏大，产品设计舒适性较差。普通住宅单价主要3000元左右，总价主要在25万—35万之间。 产品结构建议（住宅按约95000 ㎡计算) 环境与建筑的融合：在充分保留原有地形基础上进行规划设计，使每栋建筑尽可能坐北向南，充分吸纳外界空气与阳光，整个小区建筑高低错落，形成气派开扬的居住空间。建筑与环境交相辉映，富有韵律与节奏变化，塑造出独一无二的高贵气质。 适度创新原则 户型提示——入户花园 营销推广角度：从营销推广来看，适宜从高档次物业逐步推广到中高档次物业，建议先开发品质较好的别墅TOWNHOUSE以及部分多层洋房的物业类型，再到多层、小高层。 销售环境角度：从现场销售环境营造来看，适宜先开发项目最出彩的亮点，建议在园林环境营造上必须配合销售的进度。 市场变化角度：从市场变化的环境来看，适宜在物业类型、户型、售价等方面作出一个动态的富有竞争力的发展方案。 分期开发必须与周边环境的治理、绿化带的处理紧密结合。 高姿态的首期启动策略 楼王组团 商业配套 噪音遮挡 破坏山体改造 核心园林 会所配套 …… 3、配套建议 车站以及住户专车 会所：高地情调坊 参与性设施 3、标志性建筑 4、主题广场/商业街 商业广场，以城市的热情留驻精彩???雄壮的加纳利海枣、现代玻璃制作的航标塔，与棕榈树阵一起成为城市里一道靓丽的风景。锈石铺就的广场显得宽阔而热烈，店铺时尚而优雅的分列两旁。草坪、台地、流水墙、自动扶梯让起伏坐落的山地建筑变得活泼且有韵味。城市的元素在这里表现得淋漓尽致。 5、楼王组团 1、入口园林 园林环境 注重档次以及气势的入口园林 2、核心园林（标志性园林） 标志性园林为邻里交往提供集中空间，通过多重的绿化组合，能极大丰富景观的视觉层次。并能极大展现项目价值 3、多组团、溶解式园林 多组团、溶解式园林能较好解决项目景观均好性问题 创造四个层级的交往空间，小区——组团——邻里——户内，合理安排各个层级从公共、半公共、半私有及私有的过渡关系，强调居民的归属感。 4、邻里关系 注重公共交往的邻里 关系公共空间提示 5、架空层绿化 架空层的绿化除了能增多绿化的面积，同样能提供休憩、交往的空间 绿化率超过40%，选用具有防噪音、药用、防蚊虫、抗病毒的植物，使小区空气更加清新。注重核心景观、组团景观、户内景观的立体绿化方式。 6、立体绿化 立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系 7、景观轴 景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力 8、山地景观 山体公园：循着瀑布和泉流，踏上“之”字形登山道，在果林、山石、花草和松柏之间穿行，你会发现，这座真正可以参与的山体公园才是生活里最让人流连的乐园。 山体公园：山体自然起伏，山梁挺直疏朗，山坳幽深蜿蜒，增加了山的神秘和层次感；在可赏可玩的地方不经意地设了台地和栈道，拱桥、亭廊也在山涧之间适时出现；看看自然的原色，听听大地的呼吸，触摸最自由的风，感受生命的热情…… 9、人性化园林——参与性、注重档次及品味 1、建筑立面 建筑形象 现代欧式： 规划从居者的心理、生理和健康的角度，来考虑建筑色彩和外界的协调，有秩序地融入到了山林景观中去，配合山体的迂回，加强了社区的动感和情调。????明朗、静谧的暖色调建筑外立面（现代欧式），沉稳大度，时尚的清雅气息，映衬着葱郁的绿，给