周口八一路项目整体定位和发展战略.pptx

1;2;报告目录;第一部分：界定本报告需解决的核心问题;S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型;现实情景与开发目标的对比，界定：本报告需解决的核心问题;本报告需解决的核心问题梳理;第二部分：整体定位基础分析;地理位置---周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县。耕地面积、总人口均居全省第2位。 生态环境——周口市地上无山、地下无矿，气候适宜，农业发达。 人口—— 2012年末总人口1125.65万人，常住人口880.69万人，显示周口目前二三产业尚无法吸纳足够的就业人群。目前市区人口约70万人， 预计2020年可达100万人。平均年增长3万人。 城市性质——商贸流通、农产品深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市； 郑州影响——周口距离郑州200多公里，目前有高速直达。周口部分高端消费级下辖市县的置业需求会被郑州所吸纳。;城市GDP在河南省18地市位列第5位，人均GDP位列全省18县市末位。GDP增速较快，近8年GDP平均增速约12%。 近主要经济指标增速均位列河南省前列，显示了良好的发展势头。 2013年全市实现生产总值1790.65亿元，按可比价格计算，同比增长9.3%，高于全省增速0.3个百分点。其中：第一产业实现增加值445.96亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增加值893.65亿元，同比增长13.1%；第三产业实现增加值451.04亿元，同比增长7.4%。一二三产业产值之比接近：1:2:1,比较2009年的数据，显示周口近几年第二产业得以飞速发展，但第一产业和第三产业发展缓慢。第二产业的发展得益于周口在招商引资，承接东部产业转移方面所做的努力。;周口的主导产业为食品加工、纺织服装和医药化工，均为制造类企业。;纺织服装方面：主要有皮革、纺纱、服装和制鞋业等生产制造企业;医药化工方面;人民生活——周口市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点;周口市社会消费品零售额快速增长，城镇消费品零售额占比达到80%，表示市区对商业集聚的需求有所增强;周口经济存在总量较小，结构不优及城镇化水平较低及人均可支配收入较低等问题。;??口宏观经济的启示;第二部分：整体定位基础分析;周口整体规划格局;城市空间拓展战略为“东拓西控，南联北伸”;有限建设区 （储备空间）;大三角——周（口）、项（城）、淮（阳）；向南，实施周商一体化战略；城市各发展的方向上与县联动发展，使得周口对于周边的淮阳、项城、商水等县辐射能力加强，能更好的聚合和吸纳其中高端消费;按照周口城市总体规划对于商业的规划，项目所在的八一路为市级商业中心，承担全市高端商业、酒店、办公等功能，是辐射全市的商业中心，;城市规划的启示;第二部分：整体定位基础分析;地处城市核心商圈边缘，人流量大；现状破旧，严重影响城市形象；地块方正，三面临路，交通便利，昭示性好，适宜打造为以商业为驱动核心的综合体；地块后面现状破旧，可考虑做仓储出入口;第三部分：各物业市场研究;周口商业以几条主要的商业街为主，并没有典型性的集中商圈，整体商业形态较为零散，以中低档商业居多，尚处于城市商业发展的初级阶段。当前商业中，以七一路的商业最为集中和发达;市区主要集中商业以百货商场为主，缺乏大型商业综合商业设施；当前商业以中低档为主，商业环境较差，业态多辅以零售和配套类，业态较为简单，休闲娱乐业态需要进一步提升;商业市场的结论;第三部分：各物业市场研究;产业结构决定办公物业的发展,周口第三产业发展相对落 后，占GDP的比重不到25%，且近几年的增速落后于GDP的增速,限制了纯写字楼的发展;现状周口存在以下四类办公形式，专业写字楼较少;周口的发展型企业，稳定型企业以及扩张型企业以租用办公物业为主，较少购买当地产品;现状周口尚无真正意义上的写字楼，目前代表性产品周口国贸是商住楼，满足了大量中小企业的入住需求。;周口紫荆城2010年推出loft，共80套，调高4.8米，去化情况较好;周口MOCO新世界位于东新区，大型综合体，规划带loft公寓;三、四线城市办公物业启动与发展历程;;;;这一进程将促进本地服务业的发展；同时促进人民生活水平提高， 进一步带动居民消费，推进第三产业的发展步伐;在这一过程中，大量的商务办公需求产生;同样制造业发达的昆山，在2006年前后，纯写字楼很少，现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起;酒店;在2010年时，市场纯写字楼与商住楼共存，并且纯写字楼占绝大多数，但最小单元面积均控制在100㎡以下。对周口写字楼市场极有参考价值。;未来3－5年内，快速发展型企业将成为周口市场上重要的办公物业客户;本项目优势的地位，可做少量纯办公和部分高品质商务公寓。最小