前期部培训资料2.pptVIP

房地产基础知识培训 前期部 一、前期部工作内容及所涉及对外职能部门 工作内容 1、负责寻找开发项目，提出投资开发的可行性报告，制定开发计划。 2、负责完成项目的土地征用工作。 3、负责组织项目建设中的立项、规划、测量、建审、上下水、电力、电信、天然气、消防、人防、环保、文物保护、市容、市政配套设施等各种手续的报批和对外协调工作。 4、负责项目后期竣工验收备案工作。 5、负责办理公司房屋产权证书。 6、处理公司各项突发事件，及时化解不利风险，最大限度的减少公司损失。 7、负责收集和整理房地产开发的政策法规，随时掌握政策法规变化，为公司决策提供政策依据和合理建议。 8、负责项目前期资料、文件收集、技术档案的整理。  所涉及的对外职能部门： 未央区城改办、西安市城改办、西安市土地局 、西安市规划局、西安市城市规划研究院、西安市建委（开发处、建设管理处、建筑业处、勘察设计处、建筑节能处、城建收费处、招投标管理办公室、城建档案馆、质监站、执法监察队）、西安市房地局、西安市环保局、西安市园林局、西安市市政设施管理局 、西安市勘察测绘院、西安市供电局 、西安市自来水公司、陕西省消防总队、西安市人防办、陕西省气象局、大明宫街道办事处 、大明宫派出所、村委会 二、房地产开发的基本流程 1）选址定点； ? 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 三、房地产相关名词解释 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收 益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；  道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区及道路用地的规划控制线。 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地 范围内的土地面积。 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的 土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） 四、房地产开发报建中的“五证”“两书”“一表”是什么？ 五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 两书 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 一表 《竣工验收备案表》 五、“五证”办理流程 ?土地证的办理流程（土地局储备中心） 1、取得招牌挂文件。 2、现场踏勘。 3、缴纳竞买保证金。 4、提交竞买申请。 5、取得竞买资格。 6、参加拍卖或挂牌竞价会。 7、签订成交确认书。 8、签订土地出让合同。 9、缴纳出让金和契税。 10、取得国有土地使用证。 建设用地规划许可证办理流程（规划局） 1、报基本资料； 2、制作电子件； 3、现场勘察； 4、上分局会审核； 5、测绘院测量； 6、领导审核签字； 7、经办人审核资料； 8、领取《建设用地规划许可证》。 建设工程规划许可证（规划局） 1、申请人提出申请。 2、经办人踏勘现场、整理初步意见。 3、分局内部业务会。 4、局内审批（建审、人防、市政审批）；局外审批（消防、文 物、环保、园林审批）。 5、整理资料、盖初审章。 6、建委缴纳配套费。 7、审核施工图。 8、做公示牌、测绘院定线。  9、复核资料，上报局长审定。 10、盖规划许可审批方章 。 11、领取《建设工程规划许可证》 建筑工程施工许可证办理流程（西安市建委） 1、缴纳城市建设配套费。 2、领取《工程项目建设审批登记表》。（工程项目报建、签订城建档案协议书、节能审批、施工图审查、建设监理备案、工程施工招投标、工程质量监督申报、施工企业承接登记）。 3、组织现场踏勘。 4、组织召开处务会。 5、签订审核意见，报领导签发。 6、领取《建筑工程施工许可证》 商品房预售许可证（住房保障与房屋管理局） 受理阶段初审申报材料、受理、录入、扫描、建档  办理阶段1、现场勘查。2、审核、查看合格后由处室负责人签署意见，报领导签发。3、准予商品房预售许可证的决定并予以公示。 4、领取《商品