物业管理风险评估与防范PPT.ppt

第五章 高空坠物风险防范 高空坠物两种情况 一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。 一是高空抛物。 《民法通则》第126条规定：“建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的有所人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 高空抛物由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。 高空抛物的危害：A）卫生保洁难维护；B）小区居民挑起矛盾；C）事故赔偿风险难免。 建筑物上的坠物 高空抛物 第五章 高空坠物风险防范 风险防范措施 建筑物及附着物风险防范 承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材质。 就幕墙的养护、维修与开发做出相关约定 交接时要谨慎。 加强外墙面维护和保养的监督力度。按照《玻璃幕墙工程技术规定》，在竣工验收后一年时，书面通知书玻璃幕墙的施工单位对其进行一次全面检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。 定期排查隐患。 购买适当的保险。 高空抛物风险防范 高空抛物发生后，物业公司积极处理 随意乱抛垃圾。 尽量不给业主乱扔垃圾的机会。 装修阶段明确责任。 学校、居委会、街道办共同合作，加强社会宣传。 无事故损失的处理。 发生损失的事故处理。 认真对待居民投诉。 第六章 物业服务收费风险及预防 第六章 物业服务收费风险及预防 物业服务收费是物业公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业公司收入的主要来源，也是物业公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障，目前我国物业管理市场不规范，乱收费现象严重，也成为投诉的热点，并影响了业主和物业公司的关系。 一、物业服务收费纠纷的表现：部分业主拒交或拖欠物业服务费。 二、物业服务收费纠纷产生的原因： 对服务不满，对受约束不满。 对收费标准、项目、方式等不满。 业主认为物业费太高。 业主不了解物业管理的实际含意。 建设单位遗留问题所致。 企业内部管理问题。 邻里关系等问题引起的。 对外部大环境不满。 无支付能力。 第六章 物业服务收费风险及预防 三、物业服务费纠纷风险防范措施： 多走访业主、多做沟通工作。 借助业主公约和业委支的力量。 自觉增加物业管理费用的透明度。 改进服务、计费方式和收费方法。 完善物业管理服务合同，严格依约行事。 分析业主拖欠的原因。 选择恰当的收账策略。 A）收款方法。 B)催款要注意预防超过诉讼时效。 对欠费业主保持足够的压力。 建立应收账款坏账制度。 在必要的催缴程序后通过法律途经解决。 第六章 物业服务收费风险及预防 案例、物业服务合同终止后的管理费是否应支付？ A公司与华融大厦建设单位签订《前期物业服务合同》，合同期为三年，从2005年1月1日至2007年12月31日，2007年3月，华融大厦成立业委会，同时经业主大会决议，华融大厦业委会通过公开招标的方式重新选聘B公司，并与B公司签订了为期三年的物业服务合同，同年12月，华融大厦业主委会员书面通知A公司，要求其于2008年1月1日退出物业管理区域。A公司认为华融大厦业主委会员组织召开的业主大会违反法律规定，拒绝退出物业管理区域。在政府主管部门协调下，A公司于2008年3月31日退出。2008年10月，A公司将华融大厦业主陈某告上法庭， 原告：要求其支付2005年3月至2008年3月的管理费4200元。 陈某称：原告的合同期限至2007年12月31日届满，其无权收取2008年之后的管理费；原告服务质量差无权收费，大厦经常停电停水，电梯无法正常运行，而且原告的财务管理混乱、拖欠水电部门费用，业主缴纳的各项费用不知去向；原告主张2005年3月至2006年10月的管理费已超过法定的诉讼时效。 问题： 一、原告是否有权向被告收取2008年的管理费？ 二、被告以服务质量差作为免交管理费的理由是否成立？ 三、被告关于诉讼时效的抗辩理由是否成立？ 四、如果你是原告你会采取哪一些风险防范措施？ 第七章 公共设施设备风险防范 第七章 公共设施设备风险防范 物业本身及公共设备和设施的管理不善都有可能导致业主或非业主使用人的人身和财产安全，同于物业内公共设备设施的多样性和分布分散性特别，随之而来的风险频频发生。 第七章 公共设施设备风险防范 一、无过错责任原则的概念? ???? 也称无过失责任原则，是指没有过错造成他人损害的，依法律规定由与造成损害原因有关的人承担民事责任的归责原则。适用这一原则，主要不是根据行为人的过错，而是基于损害事实的客观存在，根据行为人的活动及所管理的人或物的危险性质与所造成损害后果的因果关系，由法律规定的特别加重责任。 民法通则第106条第3款规定：“没有过错，但法律规定应当承担责任的，应当承担民事责任。”这是我国民法对无过错责任原则的承认。