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湖南凤凰翡翠城项目整体定位与产品完善建议报告旅游休闲地产 湖南凤凰翡翠城项目整体定位与产品完善建议报告旅游休闲地产 ——翡翠城项目整体定位与产品完善报告 谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司 2011年7月7日 目 录 一、项目背景 二、项目发展方向研究 三、项目主题定位 四、项目产品完善建议 五、项目形象定位 一、项目背景 凤凰——边城传说 “中国最美的小城” 县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那 飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷。 沱江—凤凰母亲河 凤凰的母亲河：依古城墙缓缓流淌，世世代代哺育着古城儿女。坐上乌篷船,听着艄公的号子，看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼，别有一番韵味。顺水而下，穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前 。 自然资源：沱江在凤凰县境长96.9公里，流域面积为732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。 历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿宫、万名塔、 夺翠楼 。。。 沱江之于凤凰县 凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用 2009年接待游客485万人次， 同比增长约13.8%。 2009年凤凰旅游接待人数占湘西的45.8％ 2009年凤凰旅游收入占湘西的 51.3％ 凤凰的旅游收入一直保持较高的水平，09年突破26亿。 2009年游客的总人数达到485万人次。 凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一。 2010年进入“中国生态宜居城市”。 “最佳投资环境县”行列。 2009 凤凰 湘西州 比例 旅游总人数 485万 1060万 45.80% 旅游总收入 26亿 50.66亿 51.30% 本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。 凤凰翡翠城位置 10里沱江风光带 项目周边建筑 目前地块北靠青龙山，南临沱江，西面是凤凰人家，东面是村民住宅。 西 向 北 向 南 向 东 向 项目地块的交通区位优势明显、通达性较好 209国道穿越本项目地块； 规划中的吉怀高速； 凤大高速； 凤凰火车站； 凤凰旅游产业纵深发展的 “抓手” 本项目属性界定： 十里沱江风光带承上启下的枢纽 凤凰古城东扩的关键高地 高尔夫别墅 体育中心 别 墅 区 作为凤凰古城的价值提升机会，本项目应该如何发展？ 二、项目发展方向 但发展方向不符合项目自身的价值属性 凤凰不缺普通的房地产项目 普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值 本项目 方向之一：走亲水大盘开发路线 民俗园 凤凰人家 凤凰家苑 汽车总站商住楼 潜龙居 凤凰翡翠城 凤凰普通房地产项目 县级城市客户对价格非常敏感。 总的消费人群有限 居民消费能力有限 项目名称 起价 均价 凤凰家苑 1680元M2 1800--1900元M2 目前对外报价2100元M2 凤凰客运总站商住楼 1650元M2 1980元M2 沃福花园 1680元M2 1998元M2 隆兴商贸城 / 住宅2480元M2，商业11000元M2-25000元M2。 鸿景铭苑 / 2000元M2左右 项目名称 户型面积 凤凰家苑 63M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%） 凤凰客运总站商住楼 90.14M2----152.1M2（两室两厅、三室两厅、四室两厅；其中以三室两厅为主） 凤凰人家 江景商住别墅 沃福花园 92.89M2----134.29M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%） 隆兴商贸城 住宅40户，店面178间，铺位664个， 鸿景铭苑 92.14M2----135.39M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%） 国内大城市和凤凰的房价对比 价格的巨大差距，激发想象空间 《2010年7月中国城市房价排行榜》 杭州 北京 上海 楼盘 均价 2.6万 2.23万 2.1万 项目名称 起价 均价 凤凰翡翠城 / 2300元/M2 也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值 高度决定影响力； 项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面； 我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发展的积极意义! 项目的成功开发 项目的成功开发 项目于凤凰的意义 区域价值迅速提升 凤凰对湘西影响 VISION 期望一政府 沱江对于古城的贡献 市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间