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济南路8号营销推广执行报告 项目定价策略 PART 1 高调亮相，精粹面市，树立价格榜样 运用价格杠杆支撑主力品市场认知 定价总策略 上海高端物业市场综述 财富海景 世茂滨江 白金湾府邸 浦江公馆 绿城黄浦湾 尚海湾豪庭 汤臣一品 兰馨公寓 翠湖天地 汇景天地 星河湾 鹏利海景 外滩九里 海珀日晖 近年在售高端物业分布示意图 高端物业板块由原由的单一地段型和资源性向复合型变化 丰盛皇朝 御华山大厦 新华路1号 仁恒怡庭 玺园 地段型高端物业 沿江型高端物业 产品型高端物业 资源型豪宅区——景观、产品、配套、资源 以黄浦江的江景为核心卖点，依托黄浦江，沿黄浦江沿岸打造。 代表项目：汤臣一品、世茂滨江、华润外滩九里 传统地段型豪宅区——人文、配套、产品、景观 上海传统高尚住宅区，人文底蕴丰厚，历史名人辈出；以传统高尚居住区华山路为核心向四周辐射区域。 代表项目：御华山、新华路1号、外滩九里 新型地段型豪宅区——配套、产品、景观、人文 毗邻顶级CBD区域，由于整体规划而形成的新兴区域；基于整体配套的优势，而打造的新型地段型豪宅区。 代表项目：翠湖天地、兰馨公寓、 产品创新型豪宅——产品、景观、配套、人文 超越传统意义上豪宅依托的地段、景观等要素；以创新、独特的产品为核心卖点，另辟蹊径 代表项目：星河湾 、玺园 * 沿江景观、地段、产品为三大类高端物业板块的核心卖点 沿江型 地段型 产品型 考虑到本案价格、地段等实际情况，产品型高端物业不再此次市场研究范畴内 白金湾府邸 60000-120000元/㎡ 外滩九里 55000-70000元/㎡ 汤臣一品 90000-150000元/㎡ 海景1号 90000-120000元/㎡ 绿城黄埔湾 70000-100000元/㎡ 海珀日辉 60000-110000元/㎡ 尚海湾豪庭 55000-90000元/㎡ 财富海景 60000-80000元/㎡ 世茂滨江 50000-80000元/㎡ 顶级CBD内沿江资源型项目单价全面突破10万元/㎡，成为上海高端物业标杆 主要分布在陆家嘴、卢湾、黄浦和徐汇一带 丰盛皇朝 60000-110000元/㎡ 汇景天地 60000-110000元/㎡ 沿江型高端项目---高段物业的价格标杆 地段型高端项目---在向价格标杆冲刺 目前滨江豪宅销售价格在6-9万元/ ㎡ ，在向10万元/㎡大关冲刺 主要分布在卢湾、长宁一带 兰馨公寓 60000-80000元/㎡ 翠湖天地 70000-100000元/㎡ 汇景天地 50000-70000元/㎡ 御华山大厦 100000元/㎡ 新华路1号 70000~100000元/㎡ 产品型高端项目---高端物业的价格入门 目前产品型高端物业销售价格在5-6万元/㎡左右，徘徊在6万元/㎡上下 主要分布在是中环一带 花木星河湾 50000元/㎡ 九龙仓玺园 40000~50000元/㎡ 仁恒怡庭 55000~60000元/㎡ 全市高端物业项目（60000元/㎡以上）供应加大，成交放缓 综合两年的供求形式：目前均价60000元/㎡的高端物业的供求比为1：0.87，供求形式基本稳定 但是分时间看，09年供求比明显高于10年，成交供求比1：1.45；10年供求比明显偏低仅为1：0.40 10年供求形式低于09年，一方面是受大势影响，一方面10年大量豪宅上市降低了整体的供求比（2010年1-9月供应量为613套已超过09年全年供应量570套） 2009年-2010年9月高端物业项目（6万元/㎡以上）供求走势 2010年高量供应主要集中在卢湾区 丰盛皇朝推案 华丽家族推案 卢湾区高端物业市场分析 卢湾区目前在售高端物业（超过6万元/㎡的项目） 卢湾区目前在售高端物业--产品供应 占供应总量的79% 140-260㎡成为区域高端物业供应主力，占总量79% 项目名称 60-80 80-100 100-140 140-180 180-220 220-260 260-300 300以上 城市一品苑 　 　 39 39 4 4 海珀日辉 　 　 　 　 　 20　 9 35　 汇景天地 196 4 丰盛皇朝 　 30　 56　 　30 117　 　28 2　 9　 永业公寓二期 118 合计 30 56 187 156 244 15 52 占比（%） 0 4% 7.57% 25.27% 21.08% 32.97% 2% 7.02% 卢湾区目前在售高端物业--成交情况 区域市场供应加大，成交自6月后开始活跃， 2010年内区域月均去化为22套 卢湾区高端物业2010年度供求情况 项目名称 截止2010年1月推案量/存量（套） 1月 成交 （套） 2月 成交 （套） 3月 成交 （套） 4月 成交 （套） 5月 成交 （套）