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武汉汉口三元后湖项目可行性研究及初步定位报告 武汉汉口三元后湖项目可行性研究及初步定位报告 Code of this report | * ?0? Copyright Centaline Group, 2009 Centaline Consultants 三元后湖项目可行性研究及初步定位报告 * * CONTENT 提纲 周边竞争项目研究 报告思维导图 项目开发方向与优势打造 高层产品物业规划 商业物业规划 洋房产品物业规划 PART 1 一、周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城 尚都一品 汉口花园 研究周边竞争项目 周边竞争项目选定 星悦城 汉口花园 尙都一品 竞争项目选定 研究的主要内容 竞争性项目规划研究 竞争性项目产品及户型研究 竞争性项目客户及不同产品消化速度研究 竞争性项目下阶段推售安排 竞争性项目优缺点分析 研究周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城——整体定位规划 星悦城总占地面积45.95万㎡，总建筑面积184.43万㎡，其中住宅103万方，公园11万方，商服10万方，产业16万方，还建45万方。 项目规划有住宅、酒店、写字楼、主题公园、综合商场和商业主题购物广场。 项目整体规划 ：“秀场” 包含千米步行街、商业主题购物广场、综合商超、精品零售、娱乐休闲、公寓式写字楼及精品酒店。同时配套有集中式社区中心，有氧运动公园、婚庆主题公园，20万方商业旗舰、公交轨道线路及幼儿园，全方位提升项目配套。 住宅用地 商业 还建用地 产业用地 公园绿化 一期启动区：4.6公顷 汉孝城际铁路站点 星悦城规划商服 婚庆主题公园 跃进村“城中村”综合改造规划 研究周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城——首期产品户型配比及客户研究 项目启动区总占地面积45949.89㎡，总建筑面积184427㎡，其中商业面积14828㎡。 一期均为一层底商，1-6号楼均是34层，7号楼是26层，8、9号楼是6层的1梯2户的洋房，10号楼是公寓。 1# 2# 1# 2# 首期产品规划 首期产品规划平面图 首期产品规划效果图 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 综合楼3F 10# 研究周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城——首期产品户型配比 开盘：11年12月18推出首期一组团1、2号楼，34层高层，其中1号楼两单元，2号楼一单元，均为两梯四户，1号楼推出一单元的1、2号房和二单元，2号楼全部推出，合计330套房源。 加推：元旦加推1号楼3、4单元，合计66套，两次共推出396套房源，79—96占到八成。79、95平方房源销售速度最快，现已基本售完，其次是96平方，目前还剩2套，剩余约20套多为117平方顶层和2层房源。 结论：从销售节奏和结果可以看出，小户型的70—90平米的二房和小三房销售速度最快，市场接受度更高。 户型配比 产品分析和销售节奏 户型 面积（㎡） 套数 占比 2*2*1 79.76 66 20% 3*2*1 95.06 66 20% 95.12 99 30% 96.21 33 10% 3*2*2 117.33 33 10% 121.18 33 10% 合计 79.76—121.18 330 100% 研究周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城——首期产品户型配比 户型分析 主力户型：3室2厅1卫1厨 95.00㎡ 2室2厅1卫1厨 79.00㎡ 优点:户型方正，实用性强； 三阳台设计，性价比较高。 缺点：客厅朝北才，采光不好 次卧通风效果不佳； 过道正对主卧房门，私密性较差。 优点 : 户型方正，实用性强； 三阳台设计，性价比较高。 缺点： 卫生间交通流线不畅，使用不方便 客厅朝北才，采光不好 研究周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城——客户研究 客户年龄：成交客户中30岁以下客户占比将半，且30—35岁客户占比70%以上，成交绝大部分为年轻客户，为刚需的购房群体，这也符合项目的前期定位，在后期的推广中仍然要着重以年轻客户为重点的推广对象。 居住区域：大部分客户来自汉口中心区，总体占比将半。原因1：汉口中心居住环境日益拥挤，房价日益高涨，原因2：中心城区客户后湖片区的发展前景看好。这指导我们在后期的推广中可以持续重点挖掘汉口中心客户。 成交客户分析 Note：数据来源一期中原成交客户 研究周边竞争项目产品及推售节奏研究 星悦城——客户研究 家庭年收入：绝大部分成交客户为中等收入群体。从成交客户来看，有八成客户的可接受总价在60万以下。 置业目的：成交客户