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河南玖号院舒适宜居社区项目营销策划报告销售推广方案 玖号院项目营销策划报告 谨呈：周口汇鑫置业 郑州地产前沿玖号院项目组 2013年4月 报告目录 营销之销 客户研究 产品及营销环境 营销之营 营销保障 产品及营销环境 （区位分析/本体分析/品牌价值） 1 本体分析 （城市发展/政策影响/对标项目/参考项目） 2 营销环境 3 项目核心价值 （SWOT分析/项目价值判研） * 本案区域价值解析 日益完善的立体交通网络 政府重点关注区域 周口东扩核心区位 区域 价值 城市化发展进程加速 板块基础配套逐步完善 楼盘集中放量竞争大 地块四至：北临文昌大道、东为高速奥兰花园、南临庆丰街、西侧为书香门第。 位于周口师范学院正对面，公务员小区、奥兰花园、广电小区等高端住宅项目群居于此。 约20万平米的规模适中，既形成一定规模，又可控制整体开发时间。 绿化率高，建筑密度低，具备实现高品质、舒适性宜居社区条件。 容积率相对低，小高层的产品在市场上具有一定竞争力。 本案地块经济指标分析 851个 停 车 位 148 规划户数 8440㎡ 商业面积 约20万㎡ 总建面积 ＜100M 高层限高 ≤20M 多层限高 21.5 容 积 率 ≤25% 建筑密度 ≥35% 绿 地 率 70718.3 总 占 地 8104.7 商住用地 004699613.#0046996 住宅用地 文 昌 大 道 周口师范学院 庆 丰 街 光 荣 路 住宅用地 商住用地 优势： 周边建筑以多层、小高层为主，可视性好； 周边有幼儿园、初中、高中、大学一站式教育，医院、公园等配套也相对完善； 周边在售项目均以高品质楼盘形象造势，为本案楼盘占位市场创造了一定的条件； 劣势： 北部和南部有市场和城中村，相对环境较差； 周边在售项目较多，同质化产品竞争压力较大； 周边的居住生活氛围尚不足，打造高品质楼盘的条件相对不足； 地块周边现状 本案 师范学院 中州国际饭店 市委党校 周 口 公 园 周口外科医院 颍河高中 市第一实验小学 东新区管委会 市五中 韩庄小学 地块周边交通环境及通达性 本案地块是进入周口新东区的门户地带，通过大庆路与周口中心的沙南板块相连，是周口市“东移南扩”规划中重要的“桥头堡”。本项目东临公务员小区、北临文昌大道，南临庆丰街，格局方正，规模适中，交通便利，通达性好。 本案 建议整体分三期开发，一期产品为9-18F小高层，相较高层有一定优势。 2013年全年，一期开发9-15#楼，共451套，六栋楼，384#0046996#0046996.31平米。其中，115.#0046996-133.9#0046996㎡的三室两厅两卫占比最大，约45.23%；三室两厅一卫占比35.7%，由此可见，三房在销售中占比最大，合计约80.93%。因此，一期销售中主力客户为改善性客户，后期销售的难点也就是寻找更多的改善性客户。 一期房源 面积区间 套数 比例 2+1居 87.83-99.87㎡ 15.08% 三居一卫 99.05-108.29㎡ 1 35.7% 三居两卫 115.#0046996-133.9#0046996㎡ 204套 45.23% 合计 384#0046996#0046996.31㎡ 451套 100% 3+1居 140.25㎡ 18套 3.99% 项目开发总量及首期产品 一 期 区位条件佳，通达性好 规模适中，适宜有节凑的开发和销售 景观型生态社区 小高层，市场认可度高 小高层+空中院馆，差异化产品类型 周边小环境配套生活氛围不足 周边在售项目较多，全年推货量大，竞争压力较大 户型面积集中在100-130㎡的三房为主，选择空间受限 项目本体小结 项目本体综合研判 精质 产品 便捷的交通枢纽网络 经济带动高素质购房需求 城市发展新兴区域 精质舒适宜居社区 产品及营销环境 （区位分析/本体分析/品牌价值） 1 本体分析 （城市发展/区域竞争/政策影响） 2 营销环境 3 项目核心价值 （SWOT分析/项目价值判研） 周口市区房地产市场主要分为三大板块：东新区板块、沙北板块和沙南板块。 项目所在区域属于城市优先发展方向的东新区板块 东新区板块 沙北板块 沙南板块 城市发展——周口版块划分 ■城市空间发展战略---东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。 东部为行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区 西部为生态维护用地 北部为城市发展战略储备空间 南部为引导建设区 ■总体结构---呈“一轴、两区、三带”格局。 一轴---以沙河为轴两翼发展，两区---老城区、新城区（东、南）三带---河北、河南、东区 有