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北京明皇度假山庄项目建议书 PAGE 北京明皇度假山庄 项目建议书 北京绿维创景规划设计院 2009.12 目 录 前言 感谢您对我院的关注和信任，我院现就您的咨询给予回复。 北京绿维创景规划设计院认为旅游开发项目的成功运营需要解决项目市场定位、主题定位、功能定位、目标定位、战略定位、产品或项目设计、游憩方式、景观概念、收入模式、营销模式、管理模式和商业模式等问题，这些问题由科学系统的策划来解决。 只有在以上问题得出了合理科学的解决方案之后，才能通过技术规范标准落实规划布局，才能在景观设计真正从技术规范的层面体现主题、具备操作性以及实现投资回报。因为按国家标准规定，规划和设计不解决具体的产品和运作问题。 北京绿维创景规划设计院是以旅游及旅游房地产的策划、规划、设计及投融资为主要业务的机构，由于全程各个业务环节都有优秀的专业团队配置，大部分的委托项目都是策划、规划、设计一体贯穿执行，这样使得委托方的委托要求能够得到最有效的贯彻，能为委托方节约了相当的时间和成本。 一、技术部分内容 区域旅游总体判断——从本项目未来发展的角度去审视区域发展状况； 本项目位于北京市昌平区长陵镇老君堂西沟，属于十三陵风景名胜区核心景区范围内。 十三陵风景名胜区是经国务院批准的第一批全国重点风景名胜区之一，是世界文化遗产，世界知名人文景区，在世界上享有很高的声誉，每年吸引大量来自世界各地的游客来此地游览。据统计，十三陵风景名胜区的游人规模近几年稳定为1400 万人次左右，预测将来会继续保持稳定，不再增长也不会减少。 项目发展潜力分析——资源、区位、市场； 本项目坐落在十三陵中的长陵后侧，距长陵1公里左右，距北京市中心30多公里，依托怀长路和八达岭高速公路与市中心连接，交通便利。将来城铁昌平线十三陵站修建综合客运枢纽，为乘坐各种交通方式到达景区的游客提供多元化交通服务，交通将更为便利。 长陵是明朝第三位皇帝成祖朱棣和皇后徐氏的合葬陵寝，在北京十三陵中建筑规模最大，营建时间最早，地面建筑也保存得最为完好，它是十三陵中的祖陵，也是陵区内最主要的旅游景点之一。 明长陵 除长陵及整个十三陵风景名胜区外，本项目周边的旅游资源还有位于北部山区的碓臼峪自然风景区、双龙山森林公园、沟崖自然风景区、虎峪自然风景区等。 本项目是东城区房管局培训中心，是集餐饮、住宿、休闲、娱乐、会议于一体的国家二星级旅游饭店，占地面积为57亩，建筑面积12600平方米，客房102间，可容纳25-200人的会议室8个，可同时容纳230人就餐的餐厅1个和3个包间，娱乐设施由独立的娱乐楼（包括游泳馆和洗浴中心等）和单独的歌舞厅、室外网球场组成，另外还有自有林场300亩。本项目青山环抱，林木茂盛，空气清新，景色怡人。 项目主要问题诊断 本项目现在主要为东城区房管局培训服务，兼接待一些旅游团队和小部分散客。东城区房管局现在觉得本项目档次太低，不太愿意选择本项目作为培训基地，除非本项目由二星级升到四星级。 十三陵风景名胜区的旅游接待主要依托北京市区，世界各地和外地来的游客来游览以后，大多回市区住宿。 因此，本项目的客源就成了现在面临的主要问题。 项目初步发展思路 1、本项目应适应新的发展要求，提升档次，从二星级升到四星级，满足东城区房管局等会议客源的要求，留住主要的老顾客，并开拓新的会议客源； 2、本项目应针对北京的休闲度假市场，联合周边山区，开发山区生态观光旅游度假产品，主要提供登山观光、采摘休闲、餐饮娱乐、住宿度假等多种休闲度假功能，带动周边山区生态观光旅游和本项目休闲度假产品的发展。 3、本项目应充分开发地热资源，开发温泉康体疗养，做大做强休闲度假产品，与上述第2条考虑的山区生态观光旅游度假产品一起，吸引北京市的人来本项目度假，弥补本项目周末和节假日会议少的客源问题。 4、本项目还可考虑大力挖掘文化内涵，围绕明文化提升本项目，发展明代历史文化展示旅游产品，与以十三陵世界文化遗产作为一个整体来展示给游客，使游客能够了解到明代历史文化的真正特色和全貌，而不仅仅是目前开放的长陵、定陵、昭陵和神路等有限的几个景点。构建神路游、十三陵游、本项目游系列游览线路，丰富历史文化旅游内涵，延长游览链，从而把本项目打造成世界级 文化旅游度假项目，把世界各地和外地来的游客中的一部分留在本项目住宿，保证本项目客源的长期稳定。 项目定位 项目主题定位 本项目的主题定位为“明建文帝的出游线路”，通过形象再现明成祖朱棣发动靖难之变，起事攻打侄儿建文帝，建文帝被夺位之后出亡的线路，使人们了解建文帝的下落之谜，了解明代的那段历史，从而全面理解明代历史文化的特色。 旅游形象定位 “建文游路、水暖山青