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商品房开发贷款应重点评估的几项内容 （培训讲义） 调查评估的过程就是识别、分析、控制和化解风险的过程。商品房开发贷款风险的高低是由借款企业、项目自身、项目所在地市场、担保方式和分行的经营管理水平等因素共同决定的。为此，必须重点评估这几方面的内容。本文以《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法》为基础，并根据调查评估和项目审理的实际情况，本着定性分析向定量分析逐步过渡的原则，对之予以适当丰富和完善。 一、项目受理条件后资料完整性要求 （一）项目调查评估时应具备的条件 评估时，除应满足《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》规定的一般条件外，还应具备以下条件： 1、借款人符合总行、分行规定的商品房开发贷款客户准入标准。 2、项目开发合法的报批手续基本落实。项目用地取得必须合法合规。项目用地为出让性质的，已签订土地出让合同，并缴清全部土地出让金。取得项目全部面积的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》可于两个月内办妥。项目用地性质为划拨的，还应取得有权部门的批文。 需要拆迁的，拆迁单位应具备相关拆迁资质，并取得《拆迁许可证》。 3、住宅项目自有资金至少到位35%；商业项目和综合用房项目至少到位45%。自有资金具体来源合法真实，并可实际投入本项目建设。 4、拟提供的贷款担保合法、有效、足值。应优先和主要采取抵押担保方式。以出让土地设定抵押权的，应缴清全部土地出让金，并取得出让性质的《国有土地使用证》；以土地和在建工程抵押的，在扣除应缴税费、施工单位垫资、预售房款后按规定的抵押率测算足值；以划拨土地或土地为划拨性质的房产设定抵押权的，经过有效的土地抵押等级手续，并扣除应补缴的土地出让金后计算抵押率。确需保证担保的，担保企业信用等级原则上应在AAA级以上，担保企业对外担保额不能超过其总资产的80％、净资产的3倍。关注关联公司担保风险。 5、形成项目可行性研究报告或项目投资概(预)算书。 6、项目租售方案已确定。 7、借款人制定了可行的贷款分期使用计划和贷款分期偿还计划。 8、经营行制定了可行的项目资金监管方案。 9、上报总行项目，还须经总行预审同意。 对于达不到上述条件的项目应暂停评估，待条件具备后再予以评估。 （二）项目调查评估时应收集的材料 1、借款人资料 （1）借款人经过年审合格的营业执照、组织机构代码、法定代表人证明书和法人授权委托书、法人身份证复印件、公司章程和税务登记证。 （2）经会计师事务所审计的验资报告、资质等级证书、贷款证（卡）和资信证明材料。 （3）经会计（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表。 （4）借款申请书和董事会或相应决策机构关于同意借款的决议。借款人贷款分期使用计划和贷款分期偿还计划报告的复印件。 2、项目资料 （1）立项批文（根据当地实际情况，不需审批立项的除外）。 （2）项目可行性研究报告或项目投资概（预）算书。 （3）土地出让（转让）合同。缴清全部土地出让金的凭证、支付项目转让费用凭证。需要拆迁的，还需收集拆迁保证金、拆迁安置方案、拆迁补偿协议、拆迁单位资质证明等材料。 （4）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，需要拆迁的，还需提供《拆迁许可证》。 （5）项目所在地建筑工程定额。 （6）已确定的项目租售计划。 （7）自有资金投入金额及比例的证明材料。 （8）其他重要的会计原始凭证，缴费、缴款、缴税凭证，银行进帐单的复印件，并与原件核对一致。 二、调查评估的内容 评估报告格式 （一）封面：评估报告名称、编号、评估单位（评估公司）名称、评估时间。 （二）扉页：注明评估负责人和参加评估人员姓名、单位、职务和职称，评估人员签章，采取委托评估方式的需加盖评估公司印章。 （三）目录：前言、评估报告正文、附表和附件的目录。 前言包括评估依据、评估原则、评估程序、评估人员声明、评估假设前提条件。 （四）正文：评估报告正文一般包括摘要、借款人资信评价、项目基本情况评价、项目投资估算和资金筹措评价、项目市场分析、偿债能力分析、贷款方式风险分析、银行效益和贷款风险分析以及项目总体评价等内容。 （五）附表：项目评估的常用表格。主要包括：借款人基本情况表、项目基本情况表、项目投资概算表、项目资金来源与运用表、同类项目比较表、项目财务效益表、项目现金流量表、贷款偿还预测表、敏感性分析表。 （六）附件：项目评估的附件主要包括以下各项资料的原件或经评估小组核实过原件的复印件 评估报告的撰写要本着客观公正、科学规范、勤勉尽责、审慎稳健、注重时效的原则，做到突出重点，条理清晰，文字简练，数据准确。 （一）借款人资信评价 ★信贷政策：重点支持资金实力充足，注册资金5000万元以上；开发行为理性，经营管理稳健；开